Wat in een beheerovereenkomst voor Airbnb hoort: 12 clausules om met je advocaat te bespreken

Een beheerovereenkomst voor Airbnb moet 12 dingen regelen: de partijen en vergunningen, je diensten, je commissie en de basis waarop ze berekend wordt, de kosten, het account van de advertentie, de geldstroom, prijzen en eigen gebruik door de eigenaar, de naleving van de regels, verzekering en schade, gegevens van gasten, rapportering, en hoe de overeenkomst eindigt. Airbnb zegt dat het geen partij is bij een afspraak tussen een host en een co-host, dus je contract is de enige plek waar die antwoorden staan.¹ Bereid je voor met de checklist hieronder en laat er daarna een contract van maken door een advocaat in het land waar de woning ligt.

In deze gids

1. Wat een beheerovereenkomst voor Airbnb is, en wat niet
2. De 12 clausules op één pagina
3. De 12 clausules
4. Voordat je tekent: het gebouw en de rechten van de eigenaar zelf
5. Van checklist naar contract
6. Veelgestelde vragen
7. Bronnen

Wat een beheerovereenkomst voor Airbnb is, en wat niet

Als co-host of beheerder beheer je een woning namens de eigenaar. Je huurt ze niet, en dat is het verschil met rental arbitrage. Een beheerovereenkomst is een overeenkomst van opdracht: je handelt voor rekening van de eigenaar, en de eigenaar blijft degene die de woning verhuurt.

Het Nederlandse recht noemt een overeenkomst waarin de ene partij rechtshandelingen verricht voor rekening van de andere, zoals boekingen aanvaarden, lastgeving: een vorm van de overeenkomst van opdracht onder artikel 7:414 van het Burgerlijk Wetboek.¹⁷ Dat etiket bepaalt welke regels gelden als je contract over iets zwijgt, ook hoe het kan worden beëindigd (clausule 12). Vraag in België aan je advocaat welke regels gelden.

Buiten België en Nederland controleer je de vraag naar een vergunning of erkenning in het land waar de woning ligt.

De 12 clausules op één pagina

Neem deze tabel mee naar je eerste afspraak met een advocaat, met jouw antwoord op elke vraag ingevuld.

De 12 clausules

Elke clausule heeft twee delen: wat ze regelt en waarom dat telt. Niets hiervan is contracttekst; die schrijft je advocaat.

1. Partijen, woning en vergunningen

Wat ze regelt. De juridische namen, adressen en ondernemingsnummers van beide partijen, de precieze woning en wie tegenover de overheid de geregistreerde uitbater is. Ze somt ook de vergunningen en nummers van de woning op, zoals een Vlaams registratienummer of een brandveiligheidsattest.

Waarom het telt. Het Vlaamse logiesdecreet geldt of de uitbater de woning nu rechtstreeks aanbiedt of via een tussenpersoon. De negen basisvoorwaarden omvatten onder meer een registratie bij Toerisme Vlaanderen, een geldig brandveiligheidsattest, een brand- en aansprakelijkheidsverzekering, en een bewijs van eigendom of een huurcontract dat de verhuur toestaat. Platforms zoals Airbnb en Booking.com vragen het registratienummer op grond van de Europese verordening voor kortverhuur, en Toerisme Vlaanderen zegt dat later in 2026 een wijziging van het decreet volgt die op de registratie gericht is.⁴ Noemt het contract de uitbater niet, dan is niemand duidelijk verantwoordelijk voor dit alles. Voor Brussel, Wallonië en Nederland, zie Airbnb-regels in België en Nederland.

2. Welke diensten erbij horen en welke niet

Wat ze regelt. Wat je doet (de advertentie opzetten, prijzen, berichten aan gasten, inchecken, schoonmaak en linnen, oproepen voor onderhoud, schadeclaims, rapportering), wat je niet doet (renovaties, inrichting, de belastingaangifte van de eigenaar, geschillen met buren) en wat extra’s kosten. Ze vermeldt ook je toegangsniveau op Airbnb: met volledige toegang kan een co-host de advertentie, de prijzen en de boekingen beheren en het eigen overzicht van inkomsten zien.⁶

Waarom het telt. Een taak die niemand opschreef, wordt een taak waarvan elke partij denkt dat de andere ze doet. Met een lijst van wat er niet bij hoort, kun je ook extra werk aanrekenen zonder discussie.

3. Commissiepercentage en commissiebasis

Wat ze regelt. Het percentage, het bedrag waarop het berekend wordt (de commissiebasis), of er btw op je commissie komt, hoe annuleringen, terugbetalingen en rechtstreekse boekingen meetellen, en een eventuele minimale maandvergoeding.

Waarom het telt. Een percentage zonder basis is geen prijs. De meeste Airbnb-hosts met de enkelvoudige servicekosten betalen 15,5% van de nachtprijs plus de kosten die ze aanrekenen, zoals schoonmaak, en Airbnb rekent btw op die hostkosten. In sommige landen betaalt een host die voor de btw geregistreerd is en een btw-nummer toevoegt die btw niet.⁷⁸ Elke euro die eraf gaat voordat je percentage wordt toegepast, verandert wat je verdient. De details van de kosten staan in kosten van Airbnb en Booking.com; wat beheerders vragen staat in kosten van een Airbnb co-host. De gids over het annuleringsbeleid somt de vragen over annuleringen op die je moet regelen, ook wie betaalt als de co-host annuleert.

Wil je dezelfde berekening over een heel jaar maken met je eigen cijfers, gebruik dan de omzetcalculator.

4. Kosten, doorrekening en grenzen voor herstellingen

Wat ze regelt. Wie betaalt voor schoonmaak, linnen, verbruiksgoederen, nutsvoorzieningen, internet, software en herstellingen; of je kosten doorrekent tegen kostprijs of met een marge; een bedrag in euro tot waar je zelf een herstelling mag goedkeuren, met een uitzondering voor noodgevallen; en of de eigenaar bij jou een voorschot laat voor kleine uitgaven.

Waarom het telt. Als de verwarmingsketel op vrijdagavond uitvalt terwijl er gasten in de woning zitten, moet je weten of je een technicus mag bellen zonder eerst de eigenaar te bereiken. Welke terugkerende keuringen deze clausule moet dekken, hangt af van de verwarming van de woning en de regio; het onderhoudsschema geeft de wettelijke termijnen in Vlaanderen, Brussel en Nederland.

5. Advertentie, account, foto’s en reviews

Wat ze regelt. Op wiens accounts bij Airbnb en Booking.com de advertentie staat, wie eigenaar is van de foto’s en de advertentietekst, en wat er met de advertentie en haar reviews gebeurt als de overeenkomst eindigt.

Waarom het telt. Reviews en beoordelingen van gasten staan op de advertentiepagina en op het profiel van de advertentie-eigenaar.² Airbnb zegt dat er geen manier is om het eigendom van een account over te dragen of gegevens of boekingen tussen accounts te verplaatsen.³ Staat de advertentie op jouw account, dan kan de eigenaar de reviews niet meenemen; staat ze op dat van de eigenaar, dan kun jij dat ook niet. Wel staan beoordelingen en reviews van gasten via het Co-Host Network van Airbnb ook op het profiel van een co-host die de woning ondersteunde.² Beide opstellingen kunnen werken. Het gaat mis als je het pas beslist wanneer er al ruzie is.

6. Geldstroom en uitbetalingen

Wat ze regelt. Wie de uitbetalingen van de platforms ontvangt en hoe de andere partij betaald wordt: een uitbetaling aan de co-host die in Airbnb is ingesteld, een maandelijkse factuur van jou aan de eigenaar, of uitbetalingen op jouw rekening met een overschrijving naar de eigenaar. Ze regelt ook de betaaldata en terugbetalingen na een uitbetaling.

Waarom het telt. Alleen de advertentie-eigenaar kan uitbetalingen aan een co-host instellen of wijzigen, en een co-host kan de uitbetalingsmethode en de belastinggegevens van de eigenaar niet zien.⁶ Airbnb biedt de schoonmaakkosten, een percentage, een vast bedrag of de schoonmaakkosten plus een percentage aan, en de co-host heeft 14 dagen om een voorstel te bevestigen. Uitbetalingen aan co-hosts veranderen het bedrag niet dat Airbnb voor de belasting over de advertentie-eigenaar rapporteert.¹⁰ Hoe beheerders uitbetalingen in de praktijk verdelen, staat in kosten van een Airbnb co-host. Het geld van de eigenaar op je eigen rekening ontvangen is een grotere stap: het is geld dat je voor iemand anders bijhoudt, en het BIV rekent het innen van huur tot de taken van de rentmeester.⁵ Vraag het aan je advocaat voordat je voor die weg kiest.

7. Prijsbevoegdheid en eigen gebruik door de eigenaar

Wat ze regelt. Wie de nachtprijzen bepaalt, de laagste en hoogste prijs die je mag gebruiken, de minimale verblijfsduur, kortingen en prijstools. Ze regelt ook hoe de eigenaar data blokkeert voor eigen gebruik, hoeveel tijd vooraf dat moet gebeuren en wie de schoonmaak na een verblijf van de eigenaar betaalt.

Waarom het telt. Met een schriftelijke minimumprijs kan een prijstool de woning niet verkopen onder een prijs waarmee de eigenaar akkoord ging. Een late blokkering door de eigenaar valt op een boeking die iemand moet annuleren, of op data die je al geprijsd had om te verkopen, dus schrijf op wie de gevolgen draagt. Zie dynamische prijzen voor Airbnb voor hoe prijsregels werken.

8. Naleving: registratie, belastingen en gegevens op het platform

Wat ze regelt. Wie de woning registreert en de registratie en het brandveiligheidsattest geldig houdt, wie de toeristenbelasting int en betaalt, en wie nagaat of de verhuur onder de btw valt. Ze bepaalt ook wie Airbnb de belastinggegevens voor de DAC7-rapportage geeft en wie de verificatie als zakelijke host afrondt.

Waarom het telt. Worden deze taken vergeten, dan stopt het inkomen. Onder DAC7 rapporteert Airbnb hosts en co-hosts die in de EU wonen of verdienen aan advertenties in de EU, met onder meer de betaalde bedragen en het aantal verhuurde dagen, en na een verwittiging bevriest Airbnb de uitbetalingen van een host als de vereiste belastinggegevens ontbreken. Airbnb zegt ook tegen beheerders die woningen op hun eigen account plaatsen dat zij verantwoordelijk kunnen zijn voor het rapporteren van de DAC7-gegevens van de eigenaar.¹¹ Een zakelijke host in de EU moet Airbnb bedrijfsgegevens geven voor verificatie, en de advertenties blijven voor gasten verborgen tot dat rond is.¹² Vlaamse uitbaters die niet aan de voorwaarden van het decreet voldoen, riskeren een administratieve geldboete, en voor een woning zonder brandveiligheidsattest kan de sluiting worden bevolen.⁴ Tarieven, termijnen en waar Airbnb de belasting voor je int, staan in toeristenbelasting op Airbnb. Voor de Europese regels achter registratienummers, zie de Europese verordening voor kortverhuur 2024/1028.

9. Verzekering, aansprakelijkheid en schade

Wat ze regelt. De opstal- en inboedelverzekering van de eigenaar en of die kortverhuur dekt, de aansprakelijkheidsverzekering voor de verhuur, je eigen beroepsaansprakelijkheidsverzekering, en een eventueel maximum op wat de ene partij van de andere kan eisen. Ze zegt ook wie een schadeclaim indient, tegen wanneer, en wie houdt wat er terugkomt.

Waarom het telt. Vlaanderen verplicht de uitbater tot een brand- en aansprakelijkheidsverzekering.⁴ De schadebescherming voor hosts van Airbnb is geen verzekering, en een aanvraag moet binnen 14 dagen na het vertrek van de gast gebeuren.¹³ Een co-host met volledige toegang kan die aanvragen als vertegenwoordiger van de host afhandelen, en de host is gebonden aan hoe de co-host ze afhandelt.¹ Booking.com laat een accommodatie tot 14 dagen na het verblijf een schadevergoeding aanvragen en treedt alleen op als tussenpersoon.¹⁴ Met twee weken op beide platforms laat je de claim het best starten door wie de woning na het vertrek inspecteert. Meer in schade door gasten en verzekering.

10. Gegevens van gasten en rollen onder de privacywet

Wat ze regelt. Welke gegevens van gasten je verwerkt (namen, telefoonnummers, identiteitsgegevens als je die verzamelt, deurcodes), waar je ze bewaart, hoe lang je ze bijhoudt, en of je optreedt als verwerkingsverantwoordelijke of als verwerker, met of zonder verwerkersovereenkomst.

Waarom het telt. Volgens de Autoriteit Persoonsgegevens, de Nederlandse privacytoezichthouder, vraagt de AVG een schriftelijke overeenkomst met een vaste inhoud wanneer een verwerkingsverantwoordelijke een verwerker inschakelt, en zijn beide partijen in overtreding als die ontbreekt. Dezelfde toezichthouder zegt dat de partij die in werkelijkheid het doel en de middelen van de verwerking bepaalt, de verwerkingsverantwoordelijke is, wat het contract ook zegt.¹⁵ Beschrijf dus wat je echt met gegevens van gasten doet en laat je advocaat beslissen welke rol daarbij past.

11. Rapportering en toegang

Wat ze regelt. Wat het maandelijkse rapport voor de eigenaar bevat (boekingen, omzet, kosten van de platforms, kosten, commissie, bezetting, reviews, incidenten, stand van de naleving), op welke dag het komt, de toegang tot de woning voor inspecties, en wie sleutels en codes heeft.

Waarom het telt. De eigenaar moet je commissie kunnen naleggen aan de hand van de uitbetalingen van de platforms zonder het jou te vragen, en het rapport wordt het document waarop beide partijen terugvallen als jullie het ooit oneens zijn.

12. Looptijd, beëindiging, overdracht en geschillen

Wat ze regelt. De startdatum, een eventuele proefperiode, de opzegtermijn, de redenen om de overeenkomst onmiddellijk te beëindigen, en wie de boekingen ontvangt en eraan verdient die al gemaakt zijn voor data na het einde. Ze regelt ook de overdracht van sleutels, codes, contacten van leveranciers en toegang tot de advertentie, het toepasselijke recht, geschillen en het adres voor kennisgevingen.

Waarom het telt. Een co-host die op Airbnb verwijderd wordt, krijgt geen uitbetalingen meer voor boekingen die na de verwijdering beginnen, en de host blijft verantwoordelijk voor lopende en toekomstige aanvragen, ook voor die welke de co-host aanvaardde.¹⁶ De host blijft ook verantwoordelijk voor wat de co-host voor het einde deed.¹ In Vlaanderen moet een wijziging van uitbater meteen aan Toerisme Vlaanderen worden gemeld.⁴ Lokaal recht kan voorgaan op je opzegtermijn. Het Nederlandse Burgerlijk Wetboek laat de opdrachtgever een overeenkomst van opdracht op elk moment opzeggen. Is de opdrachtgever een particulier die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, dan kan het contract dat recht niet uitsluiten en kost de opzegging geen schadevergoeding, al kunnen onkosten en een redelijk deel van het loon nog verschuldigd zijn.¹⁷ Of jouw eigenaar zo’n opdrachtgever is, is een vraag voor je advocaat.

Voordat je tekent: het gebouw en de rechten van de eigenaar zelf

Een goede overeenkomst helpt niet als de eigenaar de woning niet mag verhuren. Controleer twee dingen voor de eerste boeking en leg in clausule 1 vast dat ze gecontroleerd zijn. Voor een woning in Andalusië leg je ook vast wie als uitbater in het regionale toerismeregister staat; zie voordat je een woning aan de Costa del Sol beheert.

Het eerste is het gebouw. In België kan de vereniging van mede-eigenaars (VME) volgens het BIV geen algemeen verbod opleggen om appartementen te verhuren, maar de statuten kunnen wel een specifiek verbod bevatten, bijvoorbeeld op verhuur via een onlineplatform of als vakantiewoning, en om zo’n verbod toe te voegen is een meerderheid van 4/5 van de stemmen op de algemene vergadering nodig.¹⁸ Lees de huidige statuten en vraag de syndicus of er een wijziging op de volgende agenda staat. In Nederland vraag je het reglement van de VvE op en laat je het door je advocaat lezen.

Het tweede is de titel van de eigenaar. Volgens het Nederlandse Burgerlijk Wetboek mag een huurder van woonruimte de woning niet geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven; de enige uitzondering is een huurder die een zelfstandige woning als hoofdverblijf bewoont, die er een deel van in gebruik mag geven.¹⁷ In Vlaanderen is een van de basisvoorwaarden een bewijs van eigendom of een huurcontract dat de verhuur toestaat.⁴ Is je “eigenaar” een huurder, dan zit je dichter bij rental arbitrage dan bij beheer, en komt de schriftelijke toestemming van de verhuurder eerst.

Van checklist naar contract

De co-hostvoorwaarden van Airbnb zeggen dat dienstverleners zich op sommige plaatsen moeten registreren, een vergunning moeten hebben of een erkenning moeten bezitten, en dat vastgoedbeheer een erkende vastgoedmakelaar kan vereisen.¹ Daarom stopt deze gids bij de checklist. Neem dit mee naar de eerste afspraak met je advocaat:

• De checklisttabel hierboven, met je beoogde antwoord op elke vraag.
• De documenten van de eigenaar: eigendomsakte of huurcontract, de statuten van het gebouw, het registratienummer en het brandveiligheidsattest als de woning die heeft.
• Je opstelling op Airbnb: wiens account, welke toegangsrechten voor de co-host en welke uitbetalingsoptie.
• Een uitgewerkt voorbeeld van de commissie in euro, zoals dat in clausule 3.
• Je vragen voor dit land: erkenning of vergunning, hoe het contract kan worden beëindigd en je rol voor de gegevens van gasten.

Is het contract getekend, dan bewijst het zich in het eerste rapport voor de eigenaar. Stem de verwachtingen af voordat je begint, met een omzetprognose die een eigenaar kan controleren.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 15 september 2026.

1. Airbnb Help Centre, “Co-Host Additional Terms of Service”, Laatst bijgewerkt op 12 maart 2024
2. Airbnb Help Centre, “Ratings and reviews for co-hosts”
3. Airbnb Help Centre, “Merging accounts or transferring ownership”
4. Toerisme Vlaanderen (Vlaanderen Vakantieland), “Het Vlaamse Logiesdecreet”, Nederlandstalig, laatst bijgewerkt op 19 augustus 2026
5. BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars), “Over de vastgoedmakelaar”, Nederlandstalig
6. Airbnb Help Centre, “What co-hosts can do”
7. Airbnb Help Centre, “Airbnb service fees”
8. Airbnb Help Centre, “Value Added Tax (VAT) and how it applies to you”
9. Your Europe (European Union), “VAT rules and rates”
10. Airbnb Help Centre, “How co-host payouts work”
11. Airbnb Help Centre, “Tax data sharing under DAC7”
12. Airbnb Help Centre, “Verifying and displaying business information as an EU host”
13. Airbnb Help Centre, “Host damage protection”
14. Booking.com, “Damage policy notice”
15. Autoriteit Persoonsgegevens, “Verwerkersovereenkomst”, De Nederlandse privacytoezichthouder, Nederlandstalig
16. Airbnb Help Centre, “Remove a co-host from your listing”
17. Overheid.nl, “Burgerlijk Wetboek Boek 7”, Nederlands Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:244, 7:406, 7:408, 7:411, 7:413 en 7:414, versie geldig vanaf 1 juli 2026
18. BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars), “Vastgoedkwesties: concrete situaties, concrete antwoorden”, Nederlandstalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.