Rental arbitrage in Nederland en België, co-hosting of kopen

Er zijn drie manieren om aan kortverhuur te verdienen zonder een hotel te runnen. Co-hosting betekent dat je de woning van iemand anders beheert voor een deel van wat ze opbrengt. Rental arbitrage betekent dat je een woning huurt met een huurcontract en die voor korte verblijven aan gasten verhuurt. Kopen betekent dat de woning die je verhuurt van jou is. Bij rental arbitrage in Nederland en België is het juridische risico het grootst, omdat een huurder in de regel de instemming van de verhuurder nodig heeft om iemand anders de woning te laten gebruiken, en steden daar nog hun eigen vergunningen en maximumaantallen bovenop leggen.³⁴⁵⁶

De belangrijkste punten

Co-hosting gebruikt de woning en het geld van de eigenaar, arbitrage de woning van een verhuurder en jouw geld, en kopen je eigen woning en het geld van de bank.
Wie de vaste kosten betaalt, draagt de lege nachten: de eigenaar bij co-hosting, jij bij arbitrage en bij kopen.
Het Nederlandse recht zegt dat een huurder van woonruimte anderen de woning niet in gebruik mag geven zonder instemming van de verhuurder, en de Belgische gewestelijke huurregels vragen de toestemming van de verhuurder om onder te verhuren.³⁴⁵⁶
In juli 2026 meldde VRT NWS dat minstens zeven eigenaren, vooral in Antwerpen, hun verhuurde woningen op Airbnb terugvonden, aangeboden door dezelfde twee huurders, en bleven zitten met onbetaalde huur en in sommige woningen schade.⁷
Co-hosting vraagt het minste kapitaal, maar een eerste eigenaar overtuigen is moeilijk.

In deze gids

De drie modellen naast elkaar
Co-hosting en beheer op commissie
Rental arbitrage
Kopen om kort te verhuren
Welk model bij jou past
Modellen combineren, en waarom dat eigenaren in verwarring brengt
Veelgestelde vragen
Bronnen

De drie modellen naast elkaar

Vraag van wie de woning is en wie betaalt als een maand slecht loopt.

Co-hosting, rental arbitrage en kopen vergeleken

Vraag	Co-hosting	Rental arbitrage	Kopen
Van wie is de woning?	Van de eigenaar	Van een verhuurder	Van jou (en je kredietverstrekker)
Wat je verdient	Een deel van de omzet, vastgelegd in je overeenkomst	Omzet min huur en alle lopende kosten	Omzet min hypotheek en alle lopende kosten, plus een eventuele verandering in de waarde van de woning
Kapitaal om te starten	Laag: tools, verzekering, je tijd	Gemiddeld: huurwaarborg, meubels, een buffer voor de huur	Hoog: eigen inbreng, aankoopkosten, meubels
Wie betaalt als de agenda leeg is?	De eigenaar; jij verliest inkomsten, geen geld	Jij betaalt de huur toch	Jij betaalt de hypotheek toch
Juridische blootstelling	De vergunningen van de eigenaar en de regels van het gebouw; je overeenkomst en de inschrijving van je bedrijf	Het huurcontract, de toestemming van de verhuurder en de regels van de stad, allemaal tegelijk	De regels van de stad, voor een bezit dat je niet kunt verplaatsen
Wat een tweede woning vraagt	Een tweede eigenaar die je vertrouwt	Een tweede huurcontract, waarborg en inrichting	Een tweede aankoop en een tweede lening

Co-hosting en beheer op commissie

Een co-host beheert een advertentie voor degene die de woning bezit of legaal verhuurt; de woning, de vergunningen en de lopende kosten blijven bij de eigenaar. Co-host worden op Airbnb beschrijft het dagelijkse werk in detail.

Hoe je verdient

De meeste co-hosts nemen een percentage van de boekingsomzet, soms met een vast bedrag erbovenop. Waarop het percentage berekend wordt, is even belangrijk als het percentage zelf, omdat Airbnb eerst zijn eigen vergoeding afhoudt. Bij de servicekosten die alleen de host betaalt en die volledig van de uitbetaling aan de host afgaan, betalen de meeste hosts 15,5%, en Airbnb rekent in België en Nederland 21% btw op die vergoeding, tenzij je btw-plichtig bent.¹² De details van de platformkosten staan in Airbnb vs Booking.com voor hosts, en wat beheerders vragen en wat er voor elke partij overblijft in co-hostvergoedingen op Airbnb.

Je inkomen volgt de agenda, maar zakt nooit onder nul: in een lege maand verdien je niets en betaal je geen huur.

Wat je riskeert

De risico’s zijn echt, ook al gaan ze niet over huur:

Je tijd. Een lege woning heeft nog steeds prijzen nodig, en een eigenaar die wil weten waarom.
Je reputatie. Een slechte schoonmaker of een kapotte verwarmingsketel wordt jouw review.
Een overeenkomst die kan eindigen. De eigenaar kan verkopen of er zelf weer gaan wonen. Een schriftelijke beheerovereenkomst met een duidelijke looptijd en opzegtermijn is je bescherming; wat je in een Airbnb-beheerovereenkomst zet somt de clausules op die je met een advocaat bespreekt.
De naleving door de eigenaar. Zonder de vergunning of registratie van de eigenaar beheer je een illegale advertentie. Controleer dat voordat je begint.

Wat een tweede woning vraagt

Een tweede woning vraagt een tweede eigenaar, geen tweede lening. Dat is de kracht van het model en ook de bottleneck, en de eerste eigenaar is het moeilijkst te overtuigen. Hoe je je eerste klant voor Airbnb-beheer vindt gaat daarover.

Rental arbitrage

Bij rental arbitrage teken je een huurcontract, richt je de woning in en verhuur je die aan gasten. Betalen gasten meer dan de huur en de lopende kosten, dan houd je het verschil; zo niet, dan betaal je het bij.

Hoe de marge werkt

Het getal dat bepaalt of arbitrage werkt, is de break-even bezettingsgraad: het aandeel nachten dat je moet verkopen om alleen je kosten te dekken. Deel je vaste maandkosten (huur, energie, internet, verzekering, software, slijtage van meubels) door wat één geboekte nacht overlaat na de platformvergoeding, de btw op die vergoeding en de schoonmaak, en deel dat door het aantal nachten in de maand.

Uitgewerkt voorbeeld: Break-even bezettingsgraad voor een gehuurd appartement

Een appartement met vaste kosten van €1.400 per maand, huur inbegrepen, een prijs per nacht van €120 en €20 per geboekte nacht voor schoonmaak en benodigdheden.

De servicekosten van 15,5% die alleen de host betaalt, met 21% btw op die vergoeding, voor een host die niet btw-plichtig is, zijn 18,755% van de prijs, dus €22,51 op een nacht van €120.¹² Eén nacht laat €97,49 over vóór variabele kosten en €77,49 daarna.
Break-even: €1.400 gedeeld door €77,49 is 18,07 nachten. In een maand van 30 nachten is dat 60% bezetting, en je begint pas te verdienen vanaf nacht 19.
Bij 12 geboekte nachten verlies je €470. Bij 21 nachten verdien je €227. Bij 27 nachten verdien je €692.
Vergelijk dat met een co-host die hetzelfde appartement beheert voor 20% van de €97,49 die per nacht overblijft na de platformvergoeding: €234 bij 12 nachten, €409 bij 21 nachten en €526 bij 27 nachten, en niets te betalen bij nul.

Arbitrage levert pas meer op dan co-hosting boven ongeveer 24 geboekte nachten, of 80% bezetting, en verliest de volle €1.400 in een lege maand. Het voorbeeld laat de btw op logies, de toeristenbelasting, de inkomstenbelasting, de waarborg en de meubels buiten beschouwing. Illustratie met ronde getallen, geen voorspelling.

Je kunt je eigen cijfers invoeren in de rekenmodule voor inkomsten: deze link zet de commissie op nul en voert de €1.400 aan huur en vaste kosten in als maandelijkse lopende kosten, dus vervang ze door je eigen cijfers. Voor een realistische prijs per nacht en bezetting gebruik je vergelijkbare advertenties, zoals beschreven in hoe je inschat wat een woning zal opbrengen.

Is rental arbitrage legaal in Nederland en België?

Arbitrage is als zodanig niet verboden, maar het moet voldoen aan het huurrecht, aan het huurcontract zelf en aan de regels van de stad.

Nederland. Artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek is kort:

In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven.³

Met andere woorden: een huurder van woonruimte mag niemand anders de hele woning of een deel ervan in gebruik geven. Hetzelfde artikel staat een huurder die zijn hoofdverblijf in een zelfstandige woning heeft wel toe om een deel ervan te verhuren.³ Wij lezen dit zo dat een huurder die een heel appartement aan gasten wil verhuren de uitdrukkelijke instemming van de verhuurder nodig heeft, omdat de wet zelf dat recht niet geeft.

België. Het huurrecht is gewestelijk, en elk gewest heeft een eigen tekst:

Vlaanderen. Een huurder die een woning als hoofdverblijf huurt, mag niet de hele woning onderverhuren. Een deel mag met de toestemming van de verhuurder worden onderverhuurd, zolang de rest het hoofdverblijf van de huurder blijft.⁴
Brussel. Een huurder mag onderverhuren met de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder en moet het plan minstens 15 dagen vóór de ondertekening per aangetekende brief meedelen. Een huurder die als hoofdverblijf huurt, mag niet de hele woning onderverhuren.⁵
Wallonië. Onderverhuur is verboden, tenzij de verhuurder vooraf schriftelijk toestemming geeft.⁶

Een huurcontract voor arbitrage is vaak geen huurcontract voor een hoofdverblijf, omdat je er niet woont. De regels hangen dan af van het soort huurcontract en de clausules erin, een vraag voor een advocaat.

De stad. Ook met schriftelijke toestemming moet de woning voldoen aan de lokale regels: registratie, vergunningen, brandveiligheid en in sommige steden een maximum aantal nachten of een voorwaarde van hoofdverblijf. Amsterdam vraagt bijvoorbeeld voor vakantieverhuur een registratienummer, een vergunning en een melding van de nachten.¹¹ Het overzicht per stad staat in Airbnb-regels in België en Nederland, en de Europese registratieregels erachter in de Europese verordening 2024/1028 voor kortverhuur uitgelegd.

Ook Vlaanderen treedt op tegen onderverhuur zonder toestemming. VRT NWS meldde op 29 juli 2026 dat de Vlaamse regering een ontwerp van decreet had goedgekeurd waarmee Toerisme Vlaanderen kan optreden als een eigenaar aantoont dat het huurcontract toeristische onderverhuur niet toestaat, en waarbij platforms hun advertenties elke maand met Toerisme Vlaanderen moeten delen. Op het moment van dat bericht moest het Vlaams Parlement het ontwerp nog goedkeuren.⁷

Wat er misgaat

VRT NWS sprak met 7 eigenaren, 6 in Antwerpen en 1 in Gent, van wie dezelfde twee huurders de woning op Airbnb hadden gezet. Geen van de eigenaren zei toestemming te hebben gegeven, en ze bleven zitten met duizenden euro’s aan onbetaalde huur en in sommige woningen met schade van tienduizenden euro’s.⁷ Dat was kwade trouw, maar een eerlijke ondernemer krijgt met dezelfde kettingreactie te maken zodra de verhuurder bezwaar maakt:

De verhuurder komt het te weten. Buren klagen, of de eigenaar vindt het appartement online.
Het huurcontract eindigt. Een schending van het huurcontract kan via de rechter tot ontbinding leiden, en je waarborg loopt gevaar.
De opstartkosten zijn verloren. Meubels en reviews horen bij een advertentie die je niet meer kunt runnen.
De stad grijpt in. In juni 2026 legde de rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen twee bedrijven, het ene als eigenaar en het andere als huurder, elk een boete op van €28.000, met drie jaar uitstel, omdat ze 23 appartementen via Airbnb verhuurden zonder de nodige vergunningen; winsten van €37.500 en €25.000 werden verbeurdverklaard.⁸

Let op: Verhuur nooit onder zonder schriftelijke toestemming

Zorg voordat je een advertentie online zet voor de schriftelijke instemming van de verhuurder met kortverhuur, en controleer de regels van de stad voor het adres. In een van de Antwerpse zaken stond in het huurcontract dat onderverhuur alleen mocht met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, die volgens de eigenaar nooit gegeven is.⁷

Kopen om kort te verhuren

Kopen haalt de verhuurder weg; de winst en de waardestijging zijn voor jou. Je legt het meeste kapitaal in, en de regels kunnen veranderen nadat je een woning hebt gekocht die je niet kunt verplaatsen.

Kapitaal en financiering

Een aankoop vraagt eigen inbreng, aankoopbelastingen en notariskosten, meubels, een buffer aan contanten en meestal een hypotheek. Vraag je bank of die kortverhuur als doel van de lening aanvaardt voordat je een bod doet, en controleer of een voorzichtige prognose in een zwak jaar de hypotheek nog betaalt.

Regelgevingsrisico op een bezit dat je niet kunt verplaatsen

Een aankoop is moeilijker ongedaan te maken dan een huurcontract of een overeenkomst, dus controleer de lokale regels voordat je koopt. Overstappen op gemeubelde verblijven van één tot zes maanden is ook geen veilige manier om een maximum te omzeilen; zie middellange verhuur in België en Nederland.

Wat je controleert:

Maximumaantallen nachten kunnen strenger worden. Amsterdam beperkt vakantieverhuur tot 30 nachten per jaar, en sinds 1 april 2026 tot 15 nachten in acht buurten, waaronder de Jordaan, twee grachtengordelbuurten en de Oude Pijp.¹¹¹³ Een prognose die daar op 30 nachten gebouwd was, verloor met één besluit de helft van haar verhuurnachten.
Vergunningen kunnen streng gehandhaafd worden. In de Antwerpse zaak van juni 2026 beval de rechtbank de Airbnb-activiteit binnen 2 maanden te stoppen en de 23 appartementen binnen 6 maanden weer als woning te koop of te huur aan te bieden, met een dwangsom van €1.000 per appartement per dag als de termijn niet gehaald wordt.⁸
Vergunningen kunnen aflopen. Barcelona heeft besloten 10.000 vergunningen voor toeristische appartementen in november 2028 niet te verlengen. In maart 2025 zei de burgemeester van de stad volgens Catalan News dat een uitspraak van het Grondwettelijk Hof die de Catalaanse regels bevestigde, dat besluit rechtszekerheid gaf.¹²

In een appartementsgebouw kunnen ook de regels van de mede-eigenaars korte verblijven beperken (VME of VvE).

Btw op logies

Waar verhuur onder de btw valt, is het tarief in 2026 in beide landen gestegen. In België steeg het btw-tarief voor gemeubelde logies op 1 maart 2026 van 6% naar 12%, met een overgangsperiode voor eerdere boekingen tot 30 juni 2026.⁹ In Nederland wordt logies sinds 1 januari 2026 belast tegen 21%.¹⁰ Of jouw verhuur btw-plichtig is, hangt af van hoe je verhuurt, dus vraag het aan een boekhouder. Zie btw op logies en de details per land in Airbnb-regels in België en Nederland.

Welk model bij jou past

Beantwoord deze vragen in deze volgorde:

Hoeveel geld kun je je veroorloven te verliezen? Is het antwoord een paar honderd euro, dan is co-hosting jouw model.
Wie draagt de lege nachten? Kun je de huur niet betalen tijdens twee of drie slechte maanden, teken dan geen huurcontract voor een kortverhuurwoning.
Wat laat de lokale wet toe? Vraagt de stad een hoofdverblijf, een vergunning die je niet kunt krijgen of een maximum dat de cijfers onderuithaalt, dan is het model voor jou beslist.
Hoeveel tijd heb je? Alle drie vragen hetzelfde werk als host; bij co-hosting komt het vinden van eigenaren erbij, bij kopen het vinden en financieren van een woning.
Wat wil je over vijf jaar? Woning na woning groeien wijst naar co-hosting; één bezit dat in waarde stijgt, wijst naar kopen.

Tip: Begin met de goedkoopste fout

Twijfel je, co-host dan één woning voor iemand die je kent. Je leert prijzen, gasten en de lokale regels kennen zonder huurcontract of lening, en je reviews worden het bewijs voor de volgende eigenaar.

Modellen combineren, en waarom dat eigenaren in verwarring brengt

Sommige ondernemers co-hosten voor eigenaren en huren daarnaast zelf een of twee appartementen. Eigenaren stellen dan terecht vragen: welk appartement promoot je eerst in een rustige week, en ga je onder de prijs van de eigenaar zitten om je eigen appartement te vullen?

Combineer je modellen, zeg het dan aan eigenaren, zet je prijs- en voorrangsregels in de beheerovereenkomst en houd je eigen woningen op aparte accounts.

Veelgestelde vragen

Wat is rental arbitrage?

Bij rental arbitrage huur je een woning met een gewoon huurcontract en verhuur je die voor korte verblijven aan gasten. Je houdt het verschil tussen wat gasten betalen en wat de woning jou kost. Je betaalt de huur, of gasten nu boeken of niet, en je hebt de toestemming van de verhuurder en van de stad nodig.

Is Airbnb-arbitrage legaal in Nederland?

Alleen met de instemming van de verhuurder en binnen de lokale regels. Volgens artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek mag een huurder van woonruimte niemand anders de woning in gebruik geven, behalve een deel van een zelfstandige woning waarin de huurder zelf woont.³ Steden zoals Amsterdam vragen daarnaast een registratienummer en een vergunning voor vakantieverhuur, en leggen een maximum aantal nachten per jaar op.¹¹

Heb ik in België de toestemming van mijn verhuurder nodig om onder te verhuren op Airbnb?

Ja, in de praktijk wel. In Wallonië is onderverhuur verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, en in Brussel heeft een huurder de uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder nodig en moet die het plan minstens 15 dagen vóór de ondertekening per aangetekende brief meedelen.⁶⁵ In Vlaanderen en Brussel mag een huurder die een woning als hoofdverblijf huurt, niet de hele woning onderverhuren.⁴⁵ Vraag raad aan een advocaat voordat je iets online zet.

Is co-hosting veiliger dan arbitrage?

Financieel wel: een co-host betaalt geen huur, dus een lege maand kost tijd en inkomsten, geen geld. De eigenaar draagt de woning, de regels en de meeste kosten. Co-hosting heeft wel eigen risico’s, zoals een eigenaar die de overeenkomst opzegt. Daarom horen de voorwaarden in een schriftelijke beheerovereenkomst.

Welk model vraagt het minste geld om te starten?

Co-hosting, omdat de eigenaar al een ingerichte woning heeft en de lopende kosten betaalt. Arbitrage vraagt een huurwaarborg, meubels en een buffer van een paar maanden huur. Kopen vraagt het meeste: eigen inbreng, aankoopkosten en een hypotheek.

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 15 september 2026.

Airbnb Help Centre, “Airbnb service fees”
Airbnb Help Centre, “Value Added Tax (VAT) and how it applies to you”, Zie de delen over België en Nederland
Wetten.overheid.nl, “Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:244”, Versie geldig vanaf 1 januari 2026, Nederlandstalig
Belgian Official Journal (Justel), “Vlaams Woninghuurdecreet of 9 November 2018, article 32”, Vlaams Gewest, Nederlandstalig
Belgian Official Journal (Justel), “Brussels Housing Code, article 230/1”, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Franstalig
Belgian Official Journal (Justel), “Walloon decree of 15 March 2018 on residential leases, article 47”, Waals Gewest, Franstalig
VRT NWS, “Woningen huren en via Airbnb onderverhuren: duo huurders met creatief businessmodel is schrik van huiseigenaars in Antwerpen”, 29 juli 2026, Nederlandstalig
VRT NWS, “Eigenaars 23 illegale Airbnb-appartementen in Antwerpen veroordeeld”, 1 juni 2026, Nederlandstalig
Vlaanderen Vakantieland, “Info btw hervorming logies”, Nederlandstalig
Belastingdienst, “Vanaf 1 januari 2026: btw-tarief logies omhoog naar 21%”, 30 oktober 2025, Nederlandstalig
Gemeente Amsterdam, “Huisvestingsverordening Amsterdam 2024”, Artikelen 3.7.2 tot en met 3.7.4, Nederlandstalig
Catalan News, “Barcelona mayor welcomes Constitutional Court ruling on tourist apartment restrictions”, 14 maart 2025
Gemeente Amsterdam, “Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam (Gemeenteblad 2026, 151001)”, Vastgesteld op 24 maart 2026, van kracht op 1 april 2026, Nederlandstalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.

Rental arbitrage in Nederland en België, co-hosting of kopen: welk model past bij jou