Airbnb-regels in Spanje 2026: het nationale registratienummer, Andalusië en Marbella

Volgens de Airbnb-regels in Spanje moet een vakantiewoning in Marbella die je in 2026 legaal via Airbnb wilt verhuren, ingeschreven zijn in het Registro de Turismo de Andalucía als vivienda de uso turístico (VUT, woning voor toeristisch gebruik), met haar code in elke advertentie.⁵ Het nationale eenmalige registratienummer van Spanje, in gebruik sinds 1 juli 2025, verloor zijn wettelijke basis toen het Hooggerechtshof dat deel van Real Decreto 1312/2024 in mei 2026 vernietigde.¹² Bovenop het regionale register komen de vereniging van eigenaren, die toeristische verhuur kan goedkeuren, beperken of verbieden, en de Spaanse belasting voor niet-inwoners.⁶⁷ We vonden geen moratorium in Marbella; het naburige Málaga heeft nieuwe vakantiewoningen voor maximaal drie jaar stilgelegd.¹⁰¹²

In deze gids

1. Airbnb-regels in Spanje: drie lagen
2. Het nationale registratienummer en het Hooggerechtshof
3. Andalusië: het VUT-register
4. Marbella en Málaga
5. De vereniging van eigenaren
6. Belastingen voor eigenaren die niet in Spanje wonen
7. De regels per niveau
8. Voordat je een woning aan de Costa del Sol beheert
9. Veelgestelde vragen
10. Bronnen

Airbnb-regels in Spanje: drie lagen

Spanje verdeelt de regels over drie niveaus. De staat legt de Europese gegevensregels, het recht van appartementsgebouwen en de belasting voor niet-inwoners vast. De Junta de Andalucía beslist wie aan toeristen mag verhuren en beheert het register. Gemeenten beslissen via de ruimtelijke ordening waar toeristisch gebruik is toegestaan, met uitdrukkelijke bevoegdheden om het te beperken.⁴¹⁴

De Europese laag is Verordening (EU) 2024/1028, die sinds 20 mei 2026 van toepassing is. Ze voert geen Europese vergunning in. Ze stelt regels voor registratiesystemen die landen zelf kiezen in te voeren, onder meer dat een woning niet aan meer dan één registratieprocedure onderworpen is, en ze laat nationale, regionale en lokale toegangsregels bestaan.³ Het volledige Europese beeld staat in de Europese verordening voor kortverhuur 2024/1028; de Belgische en Nederlandse regels staan in Airbnb-regels in België en Nederland.

Voor een vakantiewoning in Italië staan de nationale CIN en de stedelijke regels in Florence en Venetië in Airbnb-regels in Italië. Voor een vakantiewoning over de grens, zie Airbnb-regels in Portugal.

Het nationale registratienummer en het Hooggerechtshof

Real Decreto 1312/2024 van 23 december 2024 voerde twee dingen in: het Registro Único de Arrendamientos, een eenmalige registratieprocedure via het eigendomsregister, en de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, het nationale centrale digitale toegangspunt voor gegevens van platforms. Het trad in werking op 2 januari 2025, en de bepalingen gingen in vanaf 1 juli 2025.¹ Vanaf dan hadden hosts een nationaal registratienummer nodig om te adverteren, ruim voordat de Europese verordening van toepassing werd.

Dat veranderde in 2026. In een arrest van 19 mei 2026 over een beroep van de Generalitat Valenciana vernietigde het Hooggerechtshof de bepalingen over de eenmalige registratieprocedure en over de plicht om je bij het eigendomsregister of het register van roerende goederen te registreren om een nummer te krijgen voor kortverhuur via onlineplatforms. Het arrest werd op 8 juni 2026 in het BOE gepubliceerd, en voor al het andere wees het hof het beroep af.² De geconsolideerde tekst in het BOE vermeldt nog twee arresten, van 21 mei en 1 juni 2026, in dezelfde zin.¹

Wat van kracht blijft:

• De Ventanilla Única Digital, beheerd door het ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda.¹
• De plicht van platforms om de Ventanilla elke maand activiteitsgegevens per woning te sturen, of elk kwartaal voor kleine platforms en microplatforms.¹

idealista/news, een nieuwssite over vastgoed, citeerde een advocaat die zei dat eigenaren het eenmalige nummer en de jaarlijkse aangifte bij het eigendomsregister niet meer nodig hebben, en merkte op dat het onduidelijk is welk nummer platforms nu zullen gebruiken.¹¹ De officiële teksten die we lazen, beslissen dat niet. Houd in Andalusië de RTA-code in elke advertentie en kijk wat het formulier van Airbnb vraagt.

Andalusië: het VUT-register

De Andalusische regels voor vakantiewoningen staan in Decreto 28/2016. Decreto 31/2024 van 29 januari 2024, van kracht sinds februari 2024, veranderde de naam van de categorie van viviendas con fines turísticos (VFT, woningen met toeristisch doel) in viviendas de uso turístico (VUT, woningen voor toeristisch gebruik).⁴ “VFT Marbella” in oudere advertenties en contracten betekent dus hetzelfde register onder zijn oude naam.

Wie moet registreren

Elke woning die gewoonlijk voor toeristische doeleinden wordt verhuurd, moet geregistreerd zijn. Volgens de FAQ van de Junta wordt het adverteren van de woning vermoed gewoonlijke verhuur te zijn, en wordt het aanbieden ervan op kanalen waar je kunt boeken vermoed toeristisch gebruik te zijn. Verblijven van meer dan twee maanden met dezelfde huurder vallen erbuiten.⁵ Beschermde sociale woningen (VPO) en woningen waarvan de statuten van de vereniging van eigenaren toeristische verhuur uitdrukkelijk verbieden, kunnen geen vakantiewoning zijn.⁴⁵

Hoe de registratie werkt

Je dient online een declaración responsable (verklaring op eer) in voor de start van de activiteit. Volgens de Junta vraagt de procedure een digitaal certificaat en is ze gratis.⁵ Voeg altijd toe:

• een recente nota simple (uittreksel) van het kadaster;
• een attest van de secretaris of beheerder van de vereniging van eigenaren dat toeristisch gebruik goedkeurt;
• als de uitbater niet de eigenaar is, het contract dat het recht geeft om de hele woning uit te baten, met de looptijd.⁵

Ontbrekende documenten kunnen binnen 10 werkdagen worden opgevraagd; komen ze niet, dan begint de schrapping. De Junta vraagt je bij de gemeente na te gaan of de woning aan de stedenbouwkundige regels voldoet, omdat elke registratie aan de gemeente wordt doorgegeven.⁵ De registratiebeslissing geeft een code in het formaat VUT/XX/00000, waarbij XX de provincie is. Het CTC-nummer dat je bij het indienen krijgt, is niet die code.⁵

Eisen na Decreto 31/2024

Het gewijzigde decreet legt een paar punten vast die je bij elk bezoek moet controleren:⁴

• hele woningen tot 15 plaatsen, woningen die per kamer worden verhuurd tot 6, en maximaal vier plaatsen per kamer;
• minstens 14 m² per plaats, met een minimum van 25 m² tenzij de lokale ruimtelijke ordening een ander cijfer vastlegt;
• twee badkamers boven vijf plaatsen, drie boven acht;
• koeling als de woning tussen mei en augustus wordt uitgebaat, verwarming als ze tussen december en maart wordt uitgebaat;
• een telefoonnummer dat 24 uur bereikbaar is, schoonmaak bij elke aankomst en elk vertrek, klachtenformulieren, huisregels en ontvangstbewijzen;
• aankomst vanaf 15.00 uur en vertrek uiterlijk om 11.00 uur, en geen sleutelkluisjes aan straatmeubilair;
• een EHBO-kit, een rookmelder en een brandblusser.

Je geeft ook uitbatingsperiodes op. Verhuur je daarbuiten, dan riskeer je te worden behandeld als iemand die zonder verklaring uitbaat, wat de Junta volgens de Andalusische toerismewet als een ernstige overtreding beschouwt.⁵

De bevoegdheid om te beperken

Decreto 31/2024 laat gemeenten het aantal vakantiewoningen beperken per gebouw, sector, gebied, zone of periode, op voorwaarde dat de grenzen in verhouding staan tot een dwingende reden van algemeen belang en vooraf gepubliceerde, duidelijke en objectieve criteria volgen.⁴ Osborne Clarke, een advocatenkantoor, legt uit dat Decreto-ley 1/2025 verder ging: waar een gemeente dwingende redenen aantoont, laat woonbestemming van een perceel op zich geen toeristisch gebruik meer toe, en moet het ruimtelijk plan erin voorzien.¹⁴

Marbella en Málaga

Marbella

Op 19 februari 2025 kondigde de burgemeester van Marbella een gemeentelijk register van vakantiewoningen aan en een nieuwe verordening om het omvormen van handelspanden tot vakantiewoningen te beperken. De aankondiging van de gemeente verwees naar een studie van de Universiteit van Málaga, die vond dat maar 32% van de in de gemeente geregistreerde woningen echt op de markt wordt aangeboden.¹⁰ Het idee uit de studie van maximale percentages per gebouw of verdieping werd voorgesteld als optie, niet als beslissing.¹⁰

Op marbella.es vonden we geen goedgekeurde verordening, geen gemeentelijk register en geen moratorium dat van kracht is. Euro Weekly News, een Engelstalige lokale krant, meldde in juli 2026 dat Marbella toezicht houdt “without a blanket cap on licences” (zonder algemeen maximum aan vergunningen).¹⁷ Dat is geen bewijs, dus vraag het schriftelijk aan de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente, zeker voor een woning op de begane grond of een vroeger handelspand.

De stad Málaga

Málaga ging veel verder. Hosteltur, een vakblad voor toerisme, meldde in augustus 2025 dat de stad nieuwe vergunningen en registraties voor vakantiewoningen voor maximaal drie jaar zou opschorten terwijl ze haar algemeen ruimtelijk plan aanpast, op basis van artikel 6 van Decreto-ley 1/2025. Dat kwam bovenop een verbod uit januari 2025 op nieuwe vakantiewoningen in 43 wijken waar ze meer dan 8% van de woningen uitmaakten.¹² In juli 2026 meldde El Español een verdere planwijziging die ervoor zorgt dat hotels en toeristische appartementen niet meer automatisch zijn toegestaan op grond met woonbestemming, opnieuw voor maximaal drie jaar.¹³ We konden de eigen berichten van malaga.eu vandaag niet openen, dus controleer daar de huidige stand.

De vereniging van eigenaren

Bij appartementen beslist vaak het gebouw. Ley Orgánica 1/2025 voegde met ingang van 3 april 2025 artikel 7.3 toe aan de Ley de Propiedad Horizontal, de wet op de mede-eigendom: een eigenaar die toeristisch wil gaan verhuren, heeft de uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van de vereniging van eigenaren nodig. Volgens artikel 17.12 vraagt een besluit om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken, aan voorwaarden te verbinden of te verbieden de stem van drie vijfde van alle eigenaren, en kan dezelfde meerderheid het aandeel van die woning in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% verhogen. Deze besluiten werken niet terug.⁶ Een eigenaar die al voor 3 april 2025 volgens de toerismeregels verhuurde, mag doorgaan onder de voorwaarden van die regels.⁶

Verenigingen van eigenaren kunnen verder gaan. Infobae meldde in april 2025 dat het Hooggerechtshof het verbod op toeristische verhuur bevestigde dat een vereniging van eigenaren in Marbella in 2019 had aangenomen, omdat de bevoegdheid om te “beperken” ook een volledig verbod kan omvatten.¹⁵ Het equivalent van een Belgische VME of Nederlandse VvE is hier de comunidad de propietarios, en haar attest is een van de documenten waar het RTA om vraagt.⁵

Belastingen voor eigenaren die niet in Spanje wonen

Een Belgische of Nederlandse eigenaar die niet fiscaal inwoner van Spanje is, betaalt Impuesto sobre la Renta de no Residentes (inkomstenbelasting voor niet-inwoners) op Spaanse huurinkomsten. Volgens de Agencia Tributaria is de algemene regel belasting op het brutobedrag zonder aftrek; inwoners van een andere EU- of EER-staat met een effectieve uitwisseling van belastinginformatie mogen de kosten aftrekken die de Spaanse regels voor de inkomstenbelasting toestaan, als ze rechtstreeks verbonden zijn met de Spaanse inkomsten. Het tarief is 19% voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, en 24% voor anderen.⁷ Een Belgische of Nederlandse eigenaar met een appartement in Frankrijk betaalt in plaats daarvan de Franse belasting voor niet-inwoners; zie Airbnb-regels in Frankrijk en Parijs.

De aangifte is Modelo 210. Voor huurinkomsten die in 2026 en later zijn verkregen, geeft de Agencia Tributaria nu een aangifteperiode van 1 tot 20 april van het jaar daarna, of je nu per periode aangifte doet of gegroepeerd voor het jaar; inkomsten die tot september 2026 zijn verkregen en apart worden aangegeven, houden de oude kwartaalperiodes.⁸⁹ De Agencia Tributaria merkt ook op dat verhuur als een onderneming via een vaste inrichting kan gelden als minstens één persoon voltijds in dienst is om ze te beheren, wat de regels verandert.⁷ Lees de pagina’s voor niet-inwoners van de Agencia Tributaria en schakel een Spaanse belastingadviseur in; de belasting in je eigen land komt daar nog bovenop.

Een toeristenbelasting in Andalusië vonden we niet. Moncloa.com, een Spaanse nieuwssite, meldde op 31 oktober 2026 dat de Junta er nog altijd een afwijst en dat de regionale minister van Toerisme, Manuel Gavira, zegt dat de bevoegdheid om ze in te voeren bij de staat ligt.¹⁶ Sevilla en Málaga dringen erop aan, dus controleer het voor elk seizoen.

De regels per niveau

Voordat je een woning aan de Costa del Sol beheert

1. Inschrijving in het register. Staat de woning in het RTA, onder welke code, en wie staat er als eigenaar en als uitbater vermeld?⁵
2. Wijziging van uitbater. Neem je sleutels, gasten, schoonmaak en onderhoud op je, dan ben jij de uitbater en moet de wijziging worden ingediend.⁵
3. Uitbatingsperiodes. Welke periodes zijn opgegeven, en komen ze overeen met de kalender die je gaat openzetten?⁵
4. Vereniging van eigenaren. Is er een attest van goedkeuring, en begon de verhuur voor 3 april 2025?⁶
5. Gemeente. Heeft de dienst ruimtelijke ordening schriftelijk bevestigd dat toeristisch gebruik verenigbaar is?⁵
6. Belasting. Wie dient Modelo 210 in, en wanneer?⁸
7. Contract. Leg elk van deze punten vast in je beheerovereenkomst, ook wie een boete betaalt.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 2 november 2026.

1. Boletín Oficial del Estado, “Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (texto consolidado)”, Geconsolideerde tekst, laatst bijgewerkt op 18 juli 2026, Spaanstalig
2. Boletín Oficial del Estado, “Sentencia de 19 de mayo de 2026, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso contra el Real Decreto 1312/2024”, BOE nr. 139, 8 juni 2026, Spaanstalig
3. EUR-Lex, “Regulation (EU) 2024/1028 on data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services”
4. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, “Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros”, BOJA nr. 24, 2 februari 2024, Spaanstalig
5. Junta de Andalucía, “Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes”, Registro de Turismo de Andalucía, Spaanstalig
6. Boletín Oficial del Estado, “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado)”, Artikelen 7.3 en 17.12 en de tweede aanvullende bepaling, Spaanstalig
7. Agencia Tributaria, “Cuestiones específicas sobre tributación de inmuebles: rendimientos de inmuebles arrendados”, Spaanstalig
8. Agencia Tributaria, “Declaración del IRNR sin establecimiento permanente: modelo y plazo de declaración”, Bijgewerkt op 27 oktober 2026, Spaanstalig
9. Agencia Tributaria, “Nota modificaciones en plazos de presentación del modelo 210 introducidas por la Orden HAC/623/2026”, Bijgewerkt op 2 juli 2026, Spaanstalig
10. Ayuntamiento de Marbella, “Marbella contará con un registro municipal de viviendas turísticas y con una nueva normativa que limitará el cambio de uso para esta actividad de los locales comerciales”, Nieuwsbericht van de gemeente, 19 februari 2025, Spaanstalig
11. idealista/news, “El Supremo tumba el registro único de alquiler de corta duración por invadir competencias autonómicas”, Vastgoednieuws, 21 mei 2026, Spaanstalig
12. Hosteltur, “Málaga decretará una moratoria de viviendas turísticas de tres años máximo”, Vakpers, 13 augustus 2025, Spaanstalig
13. El Español, “Málaga da el paso definitivo para vetar apartamentos turísticos y hoteles en suelo residencial durante tres años”, Krant, 16 juli 2026, Spaanstalig
14. Osborne Clarke, “Novedades legislativas en materia de turismo y vivienda en Andalucía”, Advocatenkantoor, 28 maart 2025, Spaanstalig
15. Infobae, “La comunidad de vecinos de Marbella que ganó en los tribunales y consiguió prohibir el alquiler turístico”, Krant, 8 april 2025, Spaanstalig
16. Moncloa.com, “La Junta mantiene su rechazo a la tasa turística pese a la insistencia de Sevilla y Málaga”, Onafhankelijke nieuwssite, niet de Spaanse overheid, 31 oktober 2026, Spaanstalig
17. Euro Weekly News, “Local authorities in Costa del Sol introduce new restrictions on short-term tourist accommodation”, Engelstalige lokale krant, 5 juli 2026

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.