Airbnb-regels in Portugal 2026: AL-licentie, Lissabon, Porto

De Airbnb-regels in Portugal beginnen met één nationale verplichting: kortverhuur aan toeristen moet bij de gemeente geregistreerd zijn als alojamento local (AL, “lokaal logies”), en het AL-registratienummer moet in elke advertentie staan.¹ De Mais Habitação-wet van 2023 bevroor nieuwe registraties voor appartementen in het grootste deel van het land, maar Decreto-Lei 76/2024 draaide dat vanaf 1 november 2024 terug en gaf de gemeenten de bevoegdheid om AL te beperken.² Lissabon en Porto gebruiken die bevoegdheid via inperkingszones waar nieuwe registraties alleen bij uitzondering mogelijk zijn.⁷¹⁰ In de Algarve gelden de nationale regels, en voor 31 december 2026 kunnen er meer gemeentelijke regels volgen.⁴

De belangrijkste punten

De registratie is een comunicação prévia com prazo (voorafgaande melding met een termijn) bij het gemeentehuis; komt er binnen 60 dagen geen bezwaar, of binnen 90 dagen in een inperkingszone, dan wordt het nummer je titel om open te gaan.¹⁵
Decreto-Lei 76/2024 schrapte de bevriezing van Mais Habitação, de geldigheid van vijf jaar, de herziening in 2030 en het verbod om registraties over te dragen.²
Het gewijzigde reglement van Lissabon van december 2025 halveerde de drempels: bij 10% van de vaste woningen geldt absolute inperking, bij 5% tot 10% relatieve inperking.⁷⁸
De eigenaars van een gebouw kunnen de burgemeester vragen een registratie in te trekken met een gemotiveerde stemming van meer dan de helft van de aandelen in duizendsten, en kunnen nieuwe AL verbieden in het reglement van het gebouw met twee derde.¹
De uitbater heeft een aansprakelijkheidsverzekering van minstens €75.000 per schadegeval nodig; ECO meldde dat Lissabon 6.765 registraties introk omdat het bewijs daarvan ontbrak.¹¹⁴

In deze gids

Airbnb-regels in Portugal: wie beslist wat
De alojamento local-licentie en het RNAL-nummer
Mais Habitação: wat er in 2023 veranderde en wat werd teruggedraaid
Bevoegdheden van gemeenten en inperkingszones
De Algarve
De rol van de vereniging van eigenaars
Toeristenbelasting
Belastingen voor een eigenaar uit België of Nederland die er niet woont
De regels per niveau
Een checklist voor een co-host
Veelgestelde vragen
Bronnen

Airbnb-regels in Portugal: wie beslist wat

Portugal heeft één nationale AL-wet, Decreto-Lei 128/2014. Die bepaalt wie moet registreren, de normen, de verzekering en de boetes. Gemeenten registreren en inspecteren woningen en mogen sinds november 2024 een eigen AL-reglement aannemen met inperkingszones (áreas de contenção) en zones voor duurzame groei (áreas de crescimento sustentável).¹² Turismo de Portugal houdt het nationale register bij, het Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), waar iedereen een woning kan opzoeken.⁵

De Europese laag, Verordening (EU) 2024/1028, wordt uitgelegd in de Europese verordening voor kortverhuur 2024/1028; bij een officiële Portugese bron konden we niet bevestigen hoe Portugal onder die verordening gegevens van platforms deelt. Voor je thuismarkt, zie Airbnb-regels in België en Nederland.

De alojamento local-licentie en het RNAL-nummer

Strikt genomen bestaat er geen licentie. Je dient bij de burgemeester een comunicação prévia com prazo in, online via het Balcão Único Eletrónico. Maakt de gemeente binnen 60 dagen geen bezwaar, of binnen 90 dagen in een inperkingszone, dan wordt het nummer van de indiening het AL-registratienummer, en het document waarop het staat, is de enige geldige titel om voor het publiek open te gaan.¹⁵ Volgens Airbnb is de procedure gratis.⁶

De indiening vermeldt de titular da exploração (de uitbater) en het type woning: moradia (huis), apartamento (appartement), estabelecimento de hospedagem (kamers in een gebouw) of quartos (kamers in de woning van de uitbater). Ze moet de autorização de utilização (gebruiksvergunning) van het pand bevatten, een ondertekende verklaring dat de woning aan de regels voldoet, de caderneta predial (kadastrale fiche) of het huurcontract waarmee de uitbater de woning mag uitbaten, en het bewijs dat de uitbater de activiteit bij de belastingdienst heeft geregistreerd onder code 55201 of 55204.¹

Wijzigingen en stopzetting moeten binnen 10 dagen worden gemeld. De capaciteit is maximaal negen slaapkamers en 27 gasten.¹

Het nummer in elke advertentie

Alle reclame moet de naam of het logo van de woning en het registratienummer vermelden, en een niet-geregistreerde woning aanbieden is een zware overtreding.¹ Volgens Turismo de Portugal moeten platforms het RNAL-nummer vragen en tonen.⁵ Op Airbnb voeg je het toe onder Registration in elke Portugese advertentie; het hoeft niet vernieuwd te worden.⁶

Verzekering

De uitbater moet een aansprakelijkheidsverzekering hebben voor gasten en derden van minstens €75.000 per schadegeval, plus een brandverzekering in een appartementsgebouw. De gemeente kan op elk moment om bewijs vragen en de registratie intrekken als dat niet binnen drie dagen wordt geleverd.¹ ECO, een Portugese nieuwssite over economie, meldde in juni 2026 dat gemeenten 10.324 registraties hadden ingetrokken bij een controle van inactieve woningen.¹⁵

Mais Habitação: wat er in 2023 veranderde en wat werd teruggedraaid

Lei 56/2023, de Mais Habitação-wet (“Meer Wonen”), trad in werking op 7 oktober 2023. Voor AL schortte ze nieuwe registraties voor appartementen op in het grootste deel van het Portugese vasteland, maakte ze registraties vijf jaar geldig met een herziening van bestaande registraties in 2030, maakte ze ze niet overdraagbaar, vereiste ze een voorafgaande beslissing van de vereniging van eigenaars voor AL in een appartement en voerde ze een buitengewone bijdrage op AL-appartementen in.³

Het meeste daarvan is verdwenen. Decreto-Lei 57/2024 schrapte de bijdrage.³ Decreto-Lei 76/2024, van kracht vanaf 1 november 2024, schrapte de opschorting, de herziening in 2030, de geldigheid van vijf jaar en de regel over niet-overdraagbaarheid, en gaf de gemeenten in plaats daarvan de bevoegdheid om regels te maken.²

Decreto-Lei 151/2026 van 30 juli 2026 gaf daarna gemeenten die op 31 december 2025 1.000 registraties hadden bereikt en nog niet hadden beslist of ze regels zouden invoeren, tijd tot 31 december 2026. Zolang reglementen worden opgesteld of gewijzigd, kan een opschorting van nieuwe registraties één keer worden verlengd of opnieuw ingevoerd, maar niet na 31 december 2026 en niet met terugwerkende kracht.⁴

Bevoegdheden van gemeenten en inperkingszones

Volgens de gewijzigde wet mag een gemeente in haar reglement:²

per parochie inperkingszones en zones voor duurzame groei vastleggen, op basis van een studie en minstens om de drie jaar herzien;
nieuwe AL weigeren in woningen die in de twee voorgaande jaren met een gewoon huurcontract werden verhuurd;
AL beperken tot een aandeel van de woningen, uitzonderingen vastleggen en in inperkingszones beperken hoe nieuwe registraties worden overgedragen, behalve bij overlijden, schenking aan naaste familie of echtscheiding;
in groeizones een energielabel van D of beter eisen en een minimumaandeel woningen zonder AL.

Airbnb-regels in Lissabon sinds december 2025

Het gewijzigde Regulamento Municipal do Alojamento Local van Lissabon werd goedgekeurd op 2 december 2025 en gepubliceerd op 5 december 2025.⁷⁸ Het vergelijkt het aantal AL-woningen met het aantal vaste woningen uit de laatste volkstelling:⁷

Absolute inperking: de hele gemeente, een parochie of een bairro (wijk) met 10% of meer.
Relatieve inperking: een parochie of bairro met 5% tot minder dan 10%.

In absolute inperking hebben nieuwe registraties een toestemming van de gemeente nodig, bijvoorbeeld voor de renovatie van vervallen gebouwen of gebouwen die al meer dan drie jaar leegstaan en die de stad van bijzonder belang vindt. In relatieve inperking kan de gemeente ook één kamer toestaan in een T2, of twee in een grotere woning, die al meer dan drie jaar de vaste en fiscale woonplaats van de host is. Een woning die in de vijf voorgaande jaren met een gewoon huurcontract werd verhuurd, wordt geweigerd, met een beperkte uitzondering voor huurders.⁷ Toestemmingen gelden vijf jaar, of één jaar met verlenging voor kamers.⁷

In inperkingszones vervalt de registratie van een huis of appartement als ze wordt overgedragen, op de wettelijke uitzonderingen na. Een uitbater mag AL tot vijf jaar onderbreken om de woning voor lange termijn te verhuren, en behoudt het recht om terug te keren.⁷

De kaart verandert met de maandelijkse verhoudingen. ECO meldde op 6 april 2026 dat Santa Maria Maior, Misericórdia en Santo António onder absolute inperking vielen, en Arroios, Estrela en São Vicente onder relatieve inperking.¹⁴ Controleer de bijlage van het reglement en de laatste beslissing van de gemeente voor je straat.

Porto

Het Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local van Porto, dat onder Mais Habitação werd ingetrokken, werd hersteld door Regulamento 1462/2024 van 19 december 2024.¹⁰ Inperkingszones zijn de parochies met een drukratio van 15% of meer: Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau en Vitória. De andere parochies zijn zones voor duurzame groei met een plafond; wordt dat bereikt, dan wordt de parochie een inperkingszone.¹⁰

In inperkingszones is nieuwe AL alleen bij uitzondering toegestaan, bijvoorbeeld voor bepaalde bouwprojecten met minstens de helft van de vloeroppervlakte voor wonen, voor woningen die al meer dan drie jaar leegstaan, of voor het type quartos, dat in elk geval kan worden toegestaan.¹⁰

De Algarve

We vonden geen verbod voor de hele Algarve. De nationale regels gelden overal, en beperkingen komen alleen uit een gemeentelijk reglement of een tijdelijke opschorting.²⁴ Officiële teksten voor Albufeira, Loulé, Lagos of Lagoa konden we niet openen. Controleer dus de editais (openbare bekendmakingen) van elk gemeentehuis voordat je een woning overneemt.

De opschoning rond de verzekering bereikte ook de regio: ECO meldde in juni 2026 dat Lagos en Lagoa inactieve registraties hadden ingetrokken.¹⁵ Postal do Algarve, een regionale krant, meldde in juni 2025 dat naast Faro en Vila Real de Santo António ook Albufeira, Lagoa, Portimão, Olhão en Loulé een toeristenbelasting heffen (zie de tabel hieronder).¹⁶ Controleer de actuele tarieven bij elke gemeente.

De rol van de vereniging van eigenaars

Sinds november 2024 geldt AL in een appartement onder het Burgerlijk Wetboek niet als een ander gebruik dan wonen, tenzij de akte van splitsing of het reglement van het gebouw het verbiedt. De eigenaars kunnen zo’n verbod toevoegen met een meerderheid van twee derde van de aandelen in duizendsten, maar het geldt alleen voor registraties die na de stemming zijn ingediend.¹

Voor een bestaande woning kunnen de eigenaars met meer dan de helft van de aandelen een gemotiveerd besluit nemen, op basis van herhaalde en bewezen overlast, en de burgemeester vragen de registratie in te trekken; na een intrekking kan AL in die woning tot vijf jaar verboden zijn.¹ De vereniging kan een AL-woning ook tot 30% extra aanrekenen op de jaarlijkse bijdrage, en de uitbater moet haar een telefoonnummer en e-mailadres geven.¹

Toeristenbelasting

Er is geen nationale toeristenbelasting; elke gemeente beslist zelf.

Toeristenbelasting in de belangrijkste markten, gecontroleerd op 2 november 2026

Gemeente	Tarief	Belangrijkste grenzen	Bron
Lissabon	€4 per gast per nacht, sinds 1 september 2024	Gasten ouder dan 13 jaar; tot 7 nachten per verblijf	⁹
Porto	€3 per nacht, sinds 1 december 2024	Kinderen van 12 jaar of jonger vrijgesteld; andere vrijstellingen vereisen bewijs	¹¹
Faro	€2 per nacht van maart tot oktober, €1 van november tot februari	Zoals gemeld in juni 2025	¹⁶
Vila Real de Santo António	€1 per nacht	Zoals gemeld in juni 2025	¹⁶

In Lissabon past de accommodatie de belasting toe op haar gasten, en in Porto registreren uitbaters ze op het platform van de stad.⁹¹¹ De Belgische en Nederlandse kant staat in toeristenbelasting op Airbnb in België en Nederland.

Belastingen voor een eigenaar uit België of Nederland die er niet woont

AL is een bedrijfsactiviteit: de uitbater registreert ze bij de Autoridade Tributária voordat de registratie wordt aangevraagd.¹ Onder het vereenvoudigde regime van het IRS-wetboek is AL in een huis of appartement uitgesloten van de hotelcoëfficiënt van 0,15. Dan geldt de dienstencoëfficiënt van 0,35, en telt 35% van de inkomsten als belastbaar; in een inperkingszone is dat 50%.¹²

Voor een niet-inwoner legt artikel 72 van het IRS-wetboek 28% vast voor inkomsten die niet aan een vaste inrichting in Portugal zijn toe te rekenen, en 25% voor inkomsten die dat wel zijn.¹³ Welk tarief op jouw AL van toepassing is en of er andere mogelijkheden zijn, is een vraag voor een Portugese belastingadviseur. De inkomsten worden ook in je eigen land aangegeven; hoe België en Nederland buitenlandse huurinkomsten behandelen, staat in belasting op Airbnb-inkomsten in België en Nederland.

De regels per niveau

Belangrijkste regels voor een AL-appartement in Lissabon of Porto, per niveau, gecontroleerd op 2 november 2026

Vereiste	Niveau	Wat je nodig hebt	Bron
Registratie	Nationaal, ingediend bij de gemeente	Comunicação prévia com prazo; nummer na 60 of 90 dagen zonder bezwaar	¹
Nummer in advertenties	Nationaal	Naam en registratienummer in alle reclame; registratieveld op Airbnb	¹⁶
Verzekering	Nationaal	Aansprakelijkheid van minstens €75.000 per schadegeval, plus brandverzekering in appartementsgebouwen	¹
Gemeentelijke termijn	Nationaal	Gemeenten met meer dan 1.000 registraties beslissen uiterlijk op 31 december 2026	⁴
Inperking in Lissabon	Gemeentelijk	Absoluut bij 10%, relatief bij 5% tot 10%; alleen uitzonderingen	⁷
Inperking in Porto	Gemeentelijk	Vijf centrale parochies met 15% of meer; plafonds elders	¹⁰
Vereniging van eigenaars	Nationaal	Twee derde om nieuwe AL te verbieden; meer dan de helft om intrekking te vragen	¹
Belasting voor de eigenaar	Nationaal	Coëfficiënt van 35% of 50%; tarief voor niet-inwoners te bevestigen	¹²¹³

Een checklist voor een co-host

RNAL. Bestaat het nummer, en kloppen het type, de capaciteit en de uitbater met wat de eigenaar je vertelde?⁵
Uitbater. De titular da exploração draagt de verzekering en de verplichtingen; een wijziging meld je binnen 10 dagen.¹
Verzekering. Vraag beide polissen op en zet de vernieuwingsdatums in je agenda.¹
Inperkingsstatus. Ligt de parochie of bairro in een inperkingszone, en werd de registratie ooit overgedragen? In Lissabon kan een overdracht binnen een inperkingszone de registratie laten vervallen.⁷
Het gebouw. Vraag het reglement van het gebouw en recente notulen op, en geef de beheerder je telefoonnummer en e-mailadres.¹
Aan de muur. Controleer het identificatiebord, het klachtenboek (livro de reclamações), het informatieboek van de woning en, in een appartementsgebouw, het bord met de stiltetijden.¹
Advertenties. Zet het registratienummer in elke advertentie en reclame, ook in het veld Registration van Airbnb.¹⁶
Toeristenbelasting. Wie registreert bij de gemeente, int, doet aangifte en betaalt?⁹¹¹
Contract. Neem elk van deze punten op in je beheerovereenkomst, ook wie een boete betaalt.

Uitgewerkt voorbeeld: Het appartement van een Nederlandse eigenaar in Porto (illustratie)

Een co-host uit Gent krijgt de vraag een appartement met één slaapkamer in Bonfim, Porto, te beheren voor een eigenaar die in Eindhoven woont. Alle namen en cijfers zijn verzonnen.

Het RNAL toont dat het appartement in 2022 werd geregistreerd met de eigenaar als uitbater. Bonfim is een zone voor duurzame groei, dus de registratie blijft gelden. De co-host controleert wel het verzekeringsattest, ziet dat het in augustus is verlopen, en laat het vernieuwen voordat er boekingen worden aangenomen.¹⁰

Toeristenbelasting voor 2 volwassenen die 3 nachten blijven: 2 × 3 × €3 = €18 voor Porto.¹¹

Stel voor de Portugese belasting van de eigenaar €20.000 aan AL-inkomsten in 2026. Buiten een inperkingszone telt het vereenvoudigde regime 35%: €20.000 × 0,35 = €7.000 belastbaar.¹² Aan 28% zou dat €1.960 zijn, aan 25% €1.750; welk tarief geldt, is een vraag voor de adviseur van de eigenaar.¹³

Een illustratie van de controles en de berekening, geen juridisch of fiscaal advies voor een echte woning.

Let op: Controleer dit eerst

De gemeentelijke termijnen onder Decreto-Lei 151/2026 lopen af op 31 december 2026, dus gemeenten kunnen binnen enkele weken nieuwe regels publiceren. Open de pagina van het gemeentehuis opnieuw voor elk nieuw contract.⁴

Veelgestelde vragen

Heb je een alojamento local-licentie nodig om in Portugal via Airbnb te verhuren?

Ja. Kortverhuur aan toeristen vereist een registratie als alojamento local, die je krijgt door bij de gemeente een comunicação prévia com prazo in te dienen via het Balcão Único Eletrónico. Maakt de gemeente binnen 60 dagen geen bezwaar, of binnen 90 dagen in een inperkingszone, dan wordt het nummer van de indiening het registratienummer, en dat moet in alle reclame staan.¹⁵ Airbnb vraagt hosts dat nummer aan elke Portugese advertentie toe te voegen.⁶

Kun je in Lissabon nog een nieuwe AL-licentie krijgen?

Alleen buiten de inperkingszones, of bij uitzondering. Sinds het gewijzigde reglement dat op 5 december 2025 werd gepubliceerd, vallen parochies en wijken waar AL 10% van de vaste woningen bereikt onder absolute inperking, en die met 5% tot 10% onder relatieve inperking. Nieuwe registraties hebben daar een uitzonderlijke toestemming van de gemeente nodig, bijvoorbeeld voor de renovatie van vervallen of lang leegstaande gebouwen, of om in relatieve inperking kamers in je eigen woning te verhuren.⁷ ECO meldde in april 2026 dat Santa Maria Maior, Misericórdia en Santo António onder absolute inperking vallen.¹⁴

Zijn de Mais Habitação-regels over Airbnb teruggedraaid?

Grotendeels. Decreto-Lei 76/2024, van kracht sinds 1 november 2024, schrapte de nationale stop op nieuwe registraties, de geldigheid van vijf jaar, de herziening van bestaande registraties in 2030 en de regel dat registraties niet overdraagbaar waren.² De buitengewone AL-bijdrage was al geschrapt door Decreto-Lei 57/2024.³ De beperkingen komen nu uit gemeentelijke reglementen.

Hoeveel bedraagt de toeristenbelasting in Lissabon en Porto?

Lissabon rekent sinds 1 september 2024 €4 per gast per nacht, voor gasten ouder dan 13 jaar, tot 7 nachten per verblijf.⁹ Porto rekent sinds 1 december 2024 €3 per nacht, met een vrijstelling voor kinderen van 12 jaar of jonger.¹¹ Andere gemeenten bepalen hun eigen tarieven, dus controleer voor elke woning de pagina van het gemeentehuis.

Hoe wordt een Belgische of Nederlandse eigenaar belast op Portugese Airbnb-inkomsten?

Portugal belast ze. Onder het vereenvoudigde regime telt 35% van de inkomsten uit een huis of appartement dat als AL wordt verhuurd als belastbaar, of 50% in een inperkingszone.¹² Het tarief voor een niet-inwoner hangt af van hoe de inkomsten worden ingedeeld; het IRS-wetboek legt 28% vast voor inkomsten van niet-inwoners die niet aan een vaste inrichting zijn toe te rekenen, en 25% als dat wel zo is.¹³ Vraag het aan een Portugese belastingadviseur, en geef de inkomsten ook in je eigen land aan.

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 2 november 2026.

Diário da República, “Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto: Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (versão consolidada)”, Gecoördineerde tekst zoals van kracht op 2 november 2026, laatste wijziging op 10 december 2024, Portugeestalig
Diário da República, “Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro”, Volledige tekst ook gelezen in de versie van de Autoridade Tributária, met Declaração de Retificação 39/2024; Portugeestalig
Autoridade Tributária e Aduaneira, “Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação), with amendment notes”, Toont artikel 22 en de bijlage ervan, geschrapt door Decreto-Lei 57/2024; Portugeestalig
Diário da República, “Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho”, Tijdelijke maatregelen over gemeentelijke AL-reglementen, Portugeestalig
Turismo de Portugal, “Alojamento Local: licenciamento e registo da atividade”, Portugeestalig
Airbnb Help Centre, “Portugal's registration process: frequently asked questions”
Município de Lisboa, “Aviso n.º 29926-A/2025/2: Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local”, Diário da República nr. 235, 2e reeks, supplement, 5 december 2025, met het opnieuw gepubliceerde reglement; Portugeestalig
Município de Lisboa, “Alojamento Local em Lisboa tem novo regulamento”, Nieuws van de gemeente, 27 november 2025, bijgewerkt op 2 december 2025, Portugeestalig
Município de Lisboa, “Taxa turística de dormida sobe para 4 euros”, Nieuws van de gemeente, 1 september 2024, Portugeestalig
Diário da República, “Regulamento n.º 1462/2024, de 19 de dezembro (Município do Porto)”, Herstelt het Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local van Porto, Portugeestalig
Câmara Municipal do Porto, “Taxa Municipal Turística do Porto”, Portugeestalig
Autoridade Tributária e Aduaneira, “Código do IRS, artigo 31.º: Regime simplificado”, Portugeestalig
Autoridade Tributária e Aduaneira, “Código do IRS, artigo 72.º: Taxas especiais”, Portugeestalig
ECO, “Lisboa ajusta níveis de contenção do Alojamento Local após 'limpeza' de registos”, Zakelijk nieuws, 6 april 2026, met Público als bron; Portugeestalig
ECO, “Mais de dez mil alojamentos locais encerrados pelos municípios”, Zakelijk nieuws, 11 juni 2026, met Diário de Notícias als bron; Portugeestalig
Postal do Algarve, “Já são pelo menos 42 os municípios a cobrar taxa turística: em Faro são 2€ por noite e Lisboa 4€”, Regionale krant, 13 juni 2025, Portugeestalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.

Airbnb-regels in Portugal 2026: de alojamento local-licentie, Lissabon, Porto en de Algarve