Airbnb-regels in Málaga 2026: het moratorium, het plafond van 8% per wijk en wat nog kan

Volgens de Airbnb-regels in Málaga kun je in 2026 in de stad geen nieuwe vakantiewoning registreren. Sinds 23 augustus 2025 heeft de gemeente nieuwe viviendas de uso turístico (VUT, woningen voor toeristisch gebruik) in de hele gemeente opgeschort, voor maximaal drie jaar of tot een nieuwe wijziging van het stedenbouwkundig plan is goedgekeurd.¹ Daarvoor had ze vakantiewoningen al beperkt tot 8% van de woningen in elke wijk (barrio), en voor nieuwe vakantiewoningen een eigen ingang en eigen voorzieningen verplicht gemaakt.² Woningen die al in het Registro de Turismo de Andalucía staan, mogen nog verhuurd worden, volgens de regionale en nationale regels uit onze gids over Andalusië en Marbella.⁵

In deze gids

1. Airbnb-regels in Málaga: wie beslist wat
2. Vier stappen sinds 2024
3. De regel van de eigen toegang
4. Het plafond van 8% per wijk
5. De opschorting van drie jaar
6. Hotels en toeristische appartementen op grond met woonbestemming
7. Het gebouw en de vereniging van eigenaren
8. Toeristenbelasting
9. Uitgewerkt voorbeeld
10. Voordat je een woning in de stad Málaga aanneemt
11. Veelgestelde vragen
12. Bronnen

Airbnb-regels in Málaga: wie beslist wat

Voor een vakantiewoning in de stad Málaga gelden drie lagen regels, en deze gids gaat over de gemeentelijke laag.

• De staat legt de regels vast voor verenigingen van eigenaren en voor de belasting voor niet-inwoners. Het nationale eenmalige registratienummer verloor in mei 2026 zijn wettelijke basis; zie onze gids over Marbella.
• De Junta de Andalucía beheert het Registro de Turismo de Andalucía (RTA) en legt de normen vast in Decreto 28/2016, zoals gewijzigd door Decreto 31/2024.⁶ Onze gids over Marbella behandelt de registratie en de eisen.
• Het Ayuntamiento de Málaga beslist via zijn stedenbouwkundig plan (het PGOU van 2011) waar toeristisch gebruik verenigbaar is met wonen. Hier is Málaga het verst gegaan.

De bevoegdheid van de gemeente komt uit de regionale regels. Decreto 31/2024 laat gemeenten het aantal vakantiewoningen beperken per gebouw, sector, gebied, zone of periode, op evenredige gronden van dwingend algemeen belang.⁶ Decreto-ley 1/2025 ging verder: als een gemeente dwingende redenen vaststelt en onderbouwt, laat woonbestemming van een perceel op zich geen toeristisch gebruik meer toe, en zolang het plan wordt gewijzigd, mag de gemeente nieuwe VUT-vergunningen en -verklaringen voor de hele gemeente tot drie jaar opschorten.⁴ Málaga heeft beide gebruikt. De Europese laag voegt gegevensregels toe maar geen vergunning; zie de Europese verordening voor kortverhuur 2024/1028.

Vier stappen sinds 2024

De gemeente beschrijft haar aanpak als een stappenplan in fasen.¹ Voor zover we konden nagaan, zijn alle vier de stappen nog van kracht.

De Gerencia Municipal de Urbanismo, de dienst stedenbouw van de gemeente, vermeldt beide planwijzigingen als in behandeling op haar pagina met bekendmakingen over planning.³

De regel van de eigen toegang

De eerste stap was een gemeentelijke instructie in juni 2024. In de woorden van de gemeente moet een woning die in het RTA wil komen, een eigen toegang en vluchtweg hebben, los van de rest van het gebouw, en eigen algemene installaties, zoals elektriciteit, water en telefoon, volledig gescheiden van die van het gebouw.²

Volgens onze lezing sluit dat de meeste appartementen in een gebouw met een gedeelde trap en inkomhal uit. De gemeente zei in januari 2025 dat de instructie van kracht blijft naast het plafond per wijk.² Volgens El Español verwierp het TSJA, het Hooggerechtshof van Andalusië, ook een indirecte aanvechting door een eigenaar van de instructie en van artikel 6.4.2 van het PGOU.⁹

Het plafond van 8% per wijk

De tweede stap deelde de stad op in zones. Op 13 januari 2025 publiceerde de gemeente de voorlopige goedkeuring van een nieuwe aanvullende bepaling in het PGOU, gebaseerd op een studie over vakantiewoningen van het adviesbureau Espacio Común Coop, en die gold vanaf de dag erna.²

De regel legt een maximumaantal vakantiewoningen per wijk vast: 8% van de gezinswoningen die er beschikbaar zijn, berekend op basis van de woonpercelen in het kadaster en afgerond op het dichtstbijzijnde gehele getal. Waar een wijk dat maximum heeft bereikt of overschreden, kunnen geen nieuwe toelatingen worden gegeven. Waar dat niet zo is, kunnen er nieuwe worden gegeven tot het maximum is bereikt.² De gemeente herziet het maximum na één jaar en daarna minstens om de vier jaar.²

Zone 1 omvat onder meer het Centro Histórico, La Merced, Ensanche Centro, La Malagueta, Perchel Norte en Pedregalejo Playa. Zone 2 omvat onder meer La Caleta, El Palo, Pedregalejo en Huelin. De volledige lijst per zone staat in het persbericht van de gemeente.²

Volgens het advocatenkantoor Montero Aramburu & GVA keurde de Pleno, de voltallige gemeenteraad, de bepaling op 29 mei 2025 definitief goed, en publiceerde het Boletín Oficial de la Provincia ze op 6 augustus 2025.⁸ Tegen die tijd zei de gemeente dat gegevens van inAtlas, een bedrijf dat ze had ingehuurd, in juli 2025 53 wijken boven 8% lieten zien, en nog 29 die er dicht bij zaten.¹ We vonden geen gepubliceerde bijwerking van de lijsten per zone, dus ga er niet van uit dat een wijk nog in zone 2 of 3 zit omdat dat in januari 2025 zo was.

De rechtszaak

El Español meldde in april 2026 dat het TSJA, zetelend in Málaga, het beroep van de eigenaar van een vakantieappartement in de calle San Andrés tegen de definitieve goedkeuring volledig verwierp, in een uitspraak van 18 februari 2026.⁹ De krant zei niet of de uitspraak definitief is, en we konden de uitspraak zelf niet controleren.

De opschorting van drie jaar

De derde stap sloot de stad. Op 14 augustus 2025 startte de Junta de Gobierno Local, het college van de gemeente, een bredere wijziging van het PGOU over toeristisch gebruik en wonen. Het besluit werd op 22 augustus 2025 in het BOP gepubliceerd, en de opschorting ging in op zaterdag 23 augustus 2025.¹

Wat ze doet, in de eigen bewoordingen van de gemeente:¹

• ze stelt vast dat er dwingende redenen van algemeen belang bestaan, zodat woonbestemming van een woning op zich niet toelaat dat ze als toeristische accommodatie wordt gebruikt;
• ze schort nieuwe VUT-vergunningen en declaraciones responsables in de hele gemeente op;
• ze duurt maximaal drie jaar, of tot de planwijziging is goedgekeurd als dat eerder is;
• ze geldt alleen voor VUT, niet voor andere vormen van toeristische accommodatie zoals hotels, die de gemeente om redenen van evenredigheid buiten deze maatregel hield.

De gemeente bracht ook de Junta de Andalucía op de hoogte en vroeg haar om de voorafgaande inschrijving van nieuwe VUT in het RTA, die anders automatisch zou gebeuren, voor dezelfde periode stop te zetten.¹ Decreto-ley 1/2025 verplicht om zulke opschortingen voor het register aan de regionale dienst voor toerisme te melden.⁴

Drie jaar vanaf 23 augustus 2025 wijst op uiterlijk augustus 2028; dat is onze lezing, geen datum die de gemeente heeft gepubliceerd. De opschorting eindigt eerder als de nieuwe planregels worden goedgekeurd, en we vonden daar op de planningspagina’s geen ontwerp van.³

Wat de opschorting niet zegt

De maatregelen gaan over nieuwe vakantiewoningen.¹ We vonden geen officiële tekst van Málaga over wat er met een bestaande registratie gebeurt als de woning wordt verkocht, de uitbater verandert of de eigenaar de woning uitschrijft. De FAQ van de Junta legt uit hoe je een wijziging van uitbater indient, maar niet hoe die zich verhoudt tot een gemeentelijke opschorting.⁵ Ga er, tot Urbanismo of het RTA schriftelijk antwoordt, niet van uit dat een registratie een van die gebeurtenissen overleeft.

Hotels en toeristische appartementen op grond met woonbestemming

De vierde stap reikt verder dan particuliere woningen. Planwijziging nr. 28 wil, in de woorden van de dienst stedenbouw, hospedaje (logies) als alternatief voor wonen beperken en het omvormen van ruimtes op de begane grond tot woningen regelen.³ El Español meldde dat de Pleno ze op 16 juli 2026 voorlopig goedkeurde, dat ze op vrijdag 24 juli in het BOP werd gepubliceerd, en dat de opschorting die ze meebrengt op zaterdag 25 juli 2026 inging.¹⁰¹¹

Volgens die berichten doet de wijziging het volgende:

• Logiesfuncties, waaronder hotels, hostels, toeristische appartementen en pensions, zijn niet langer automatisch verenigbaar met wonen in de woonverordeningen van de stad, van de Ciudad Histórica tot vrijstaande huizen.¹⁰¹¹
• Een project dat toeristische accommodatie wil op grond met woonbestemming, heeft een specifieke planwijziging nodig die dat onderbouwt.¹⁰¹¹
• Vergunningen en verklaringen die niet passen in de nieuwe regels, worden opgeschort voor maximaal drie jaar, of tot de definitieve goedkeuring.¹⁰
• Aanvragen die voor de publicatie zijn ingediend met alle vereiste wezenlijke documenten, kunnen doorgaan.¹⁰
• Handelspanden omvormen tot woningen mag niet meer in straten van de eerste en tweede orde of waar het pand aan een plein ligt, en er gelden nieuwe voorwaarden voor licht, ventilatie en diepte.¹⁰¹¹

Daarmee blijft voor de route via een voormalige winkel alleen de regel van de eigen toegang over. We lazen krantenberichten, niet de plantekst in het BOP, dus controleer de formulering voor een specifieke straat bij Urbanismo.

Het gebouw en de vereniging van eigenaren

Sinds 3 april 2025 heeft een eigenaar in een gebouw met een vereniging van eigenaren de uitdrukkelijke goedkeuring van die vereniging nodig voordat hij toeristisch gaat verhuren, en een besluit om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken, aan voorwaarden te verbinden of te verbieden vraagt drie vijfde van alle eigenaren.⁷ Eigenaren die al voor die datum volgens de toerismeregels verhuurden, mogen doorgaan.⁷ Het RTA vraagt bij de registratie van een woning een attest van de secretaris of beheerder van de vereniging van eigenaren dat toeristisch gebruik goedkeurt.⁵ Meer in onze gids over Marbella.

Toeristenbelasting

In Málaga is er geen toeristenbelasting. Moncloa.com meldde op 31 oktober 2026 dat Málaga en Sevilla er nog altijd geen hebben, dat de gemeente Málaga juridische middelen wil om er een te heffen op overnachtingen, en dat ze schat dat zo’n belasting ongeveer €30 miljoen per jaar zou opbrengen.¹² De minister van Toerisme van de Junta, Manuel Gavira, zegt dat de bevoegdheid bij de staat ligt, via de wet op de lokale financiën, en dat de Junta de belasting niet zelf kan invoeren.¹² Controleer het voor elk seizoen. De belasting voor niet-inwoners staat in onze gids over Marbella.

Uitgewerkt voorbeeld

Voordat je een woning in de stad Málaga aanneemt

1. RTA-code. Staat de woning in het RTA, met een VUT-code of een oudere VFT-code, en staat die code in elke advertentie?⁵
2. Wijk. In welke wijk ligt ze, en zat die wijk in zone 1, 2 of 3? De lijsten per zone dateren van januari 2025.²
3. Uitbater. Neem je gasten, sleutels en schoonmaak op je, dan moet jij als uitbater vermeld staan. Vraag schriftelijk hoe een wijziging van uitbater tijdens de opschorting wordt behandeld.⁵
4. Vereniging van eigenaren. Is er een attest dat toeristisch gebruik goedkeurt, en begon de verhuur voor 3 april 2025?⁷
5. Begane grond of voormalige winkel. Werd de woning omgevormd uit een handelspand, en in welke straat? Planwijziging nr. 28 beperkt nieuwe omvormingen.¹⁰
6. Contract. Leg in je beheerovereenkomst vast wie het risico draagt als de registratie verloren gaat, en wie een boete betaalt.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 6 november 2026.

1. Ayuntamiento de Málaga, “Mañana entra en vigor la suspensión, por un máximo de tres años, de nuevas viviendas de uso turístico en Málaga”, Persbericht van de gemeente, 22 augustus 2025, Spaanstalig
2. Ayuntamiento de Málaga, “Mañana entra en vigor la prohibición de inscribir nuevas viviendas turísticas en 43 barrios de la ciudad”, Persbericht van de gemeente, 13 januari 2025, met de lijst van wijken per zone, Spaanstalig
3. Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga, “Anuncios de planeamiento: modificación de elementos”, Bekendmakingen over planning, beide wijzigingen vermeld als in behandeling, Spaanstalig
4. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, “Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda”, BOJA nr. 41, 3 maart 2025, artikel 6, Spaanstalig
5. Junta de Andalucía, “Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes”, Registro de Turismo de Andalucía, Spaanstalig
6. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, “Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros”, BOJA nr. 24, 2 februari 2024, Spaanstalig
7. Boletín Oficial del Estado, “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado)”, Artikelen 7.3 en 17.12, Spaanstalig
8. Montero Aramburu & GVA, “Entra en vigor la modificación del PGOU de Málaga que limita el número máximo permitido de viviendas de uso turístico”, Advocatenkantoor, 8 augustus 2025, Spaanstalig
9. El Español, “Golpe judicial a los pisos turísticos: el TSJA avala la estrategia de Málaga para limitar su expansión”, Krant, 10 april 2026, Spaanstalig
10. El Español, “Málaga da el paso definitivo para vetar apartamentos turísticos y hoteles en suelo residencial durante tres años”, Krant, 16 juli 2026, Spaanstalig
11. El Español, “Málaga activa desde este sábado el veto a nuevos hoteles y apartamentos turísticos en suelos residenciales”, Krant, 24 juli 2026, Spaanstalig
12. Moncloa.com, “La Junta mantiene su rechazo a la tasa turística pese a la insistencia de Sevilla y Málaga”, Onafhankelijke nieuwssite, niet de Spaanse overheid, 31 oktober 2026, Spaanstalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.