Airbnb-regels in Amsterdam 2026: 30 nachten, de buurten met 15 nachten en de vergunning

De Airbnb-regels in Amsterdam staan vakantieverhuur van een hele woning alleen toe als je er zelf woont: je hebt een vergunning nodig, een registratienummer in elke advertentie en een melding voor elk verblijf, met hoogstens vier gasten en hoogstens 30 nachten per jaar.¹³ Sinds 1 april 2026 is het maximum 15 nachten in acht buurten in Centrum en De Pijp.² Voor een co-host blijft er dus een kleine, seizoensgebonden klus over, geen woning om het hele jaar te beheren.

In deze gids

1. Airbnb-regels in Amsterdam: de vergunning, het nummer en de melding
2. Alleen de hoofdbewoner, en hoogstens vier gasten
3. Het maximum van 30 nachten en de buurten met 15 nachten
4. Regels voor een B&B tegenover vakantieverhuur
5. Boetes uit de Huisvestingsverordening
6. De toeristenbelasting in het kort
7. Wat dit betekent voor een co-host
8. Checklist voor een co-host voordat je tekent
9. Veelgestelde vragen
10. Bronnen

Deze pagina gaat dieper dan het deel over Amsterdam in de gids over de regels. Verblijven van een maand of langer staan in middellange verhuur in Amsterdam.

Airbnb-regels in Amsterdam: de vergunning, het nummer en de melding

De Amsterdamse huisvestingsverordening, de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, geldt voor elke woning in de stad en kent drie vormen van toeristische verhuur: vakantieverhuur, B&B en short stay.¹ Voor vakantieverhuur van je eigen woning terwijl je weg bent, heb je drie dingen nodig.

• Een registratienummer. Het is verboden een woning voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer in elke advertentie, op Airbnb, Booking.com of waar dan ook.¹³
• Een vergunning. Die kost €76, komt binnen 5 dagen per e-mail en is geldig tot 1 april van het jaar daarna.³ De verordening maakt haar persoonsgebonden en koppelt haar aan de woning.¹
• Een melding voor elk verblijf. Je meldt de datums van aankomst en vertrek online voordat de gasten aankomen. Een melding kun je niet wijzigen, alleen de hele periode annuleren voordat die begint, en dat moet je zelf doen, met DigiD.⁴

Na elke melding stuurt de gemeente een bevestiging met het aantal nachten dat je hebt gebruikt en hoeveel er nog over zijn.⁴

Alleen de hoofdbewoner, en hoogstens vier gasten

De voorwaarden van de vergunning zijn streng over wie in de woning woont.¹³

• Je woont er. De aanvrager moet in de Basisregistratie Personen (BRP) op het adres ingeschreven staan en er het middelpunt van zijn of haar leven hebben.
• Je meldt zelf. De melding moet gedaan worden door de bewoner die op het adres ingeschreven staat.
• Vier gasten. Er mogen hoogstens vier personen verblijven, in een zelfstandige woning die alleen aan hen wordt verhuurd.
• Geen overlast. Aanhoudende, aangetoonde overlast na waarschuwingen is in strijd met de voorwaarden van de vergunning.
• Geen woningen van een woningcorporatie. De gemeente voegt eraan toe dat een huurder van een particuliere verhuurder toestemming van de eigenaar nodig heeft, en dat de vereniging van eigenaren van een gebouw (VvE) mogelijk moet instemmen.

Je kunt op hetzelfde adres niet tegelijk een vergunning voor vakantieverhuur en een vergunning voor een B&B hebben. Een nieuwe bewoner neemt de nachten over die de vorige bewoner dat jaar al gebruikte.¹³

Het maximum van 30 nachten en de buurten met 15 nachten

De verordening verbiedt vakantieverhuur van een woning voor meer dan 30 nachten per kalenderjaar, en laat de gemeente gebieden aanwijzen met een maximum van 15 nachten of een verbod.¹ Het Eerste aanwijzingsbesluit, vastgesteld op 24 maart 2026 en van kracht sinds 1 april 2026, legt het maximum aantal nachten van 15 vast in precies deze acht buurten:²

1. Burgwallen-Nieuwe Zijde
2. De Weteringschans
3. Grachtengordel-West
4. Grachtengordel-Zuid
5. Haarlemmerbuurt
6. Jordaan
7. Nieuwmarkt/Lastage
8. Oude Pijp

De gebiedsindeling van de gemeente bepaalt aan welke kant van een grens een straat valt.² De gemeente plande eerst 11 buurten, maar haar onderzoek uit 2025 toonde dat er nog maar acht aan de criteria voldeden, dus oudere lijsten kunnen fout zijn.² Had je tussen 1 januari en 1 april 2026 al 15 nachten of meer verhuurd, dan mag je de woning de rest van 2026 niet meer verhuren.⁵

De regel hoort bij een escalatieladder: de volgende stap na een maximum van 15 nachten is een verbod in een buurt, eerst voor drie jaar.⁸ Op 5 oktober 2026 stelde de gemeente een maximum van 15 nachten voor in de Helmersbuurt vanaf 1 januari 2027, met de mogelijkheid om tot 8 november 2026 te reageren.⁶ Behandel dat als een voorstel totdat er een nieuw besluit gepubliceerd is.

Rotterdam en Utrecht staan allebei 60 nachten per jaar toe en Den Haag 30; zie de gidsen voor Rotterdam, Utrecht en Den Haag.

Geplande wijzigingen voor 2027

Een nieuwe versie van de huisvestingsverordening wordt verwacht op 1 januari 2027. De inspraak, die op 26 juni 2026 sloot, stelde onder meer een vergunning voor vakantieverhuur voor twee jaar voor en een nieuwe kans op een vergunning voor een B&B. De gemeenteraad neemt de definitieve beslissing.⁷ Op 2 november 2026 vonden we geen vastgestelde tekst.

Regels voor een B&B tegenover vakantieverhuur

Een B&B is een andere vergunning met andere grenzen.¹

Bron voor de tabel, tenzij anders vermeld: de Huisvestingsverordening, artikelen 3.7.3 tot 3.9.6.¹

Boetes uit de Huisvestingsverordening

Boetetabel 4 van de verordening legt deze eerste boetes voor vakantieverhuur vast, met hogere bedragen voor bedrijfsmatige verhuur:¹

Een tweede overtreding binnen vier jaar kost 150% van de eerste boete, en een derde tot €10.300 voor de administratieve overtredingen of €25.750 voor de andere. Worden meerdere overtredingen tegelijk vastgesteld, dan telt tabel 6 ze op: als er een zware overtreding of een overlastovertreding bij is, tot hoogstens €13.500 voor een particuliere host of €18.000 voor een bedrijf, en elke extra administratieve overtreding voegt €750 toe voor een particuliere host.¹ De gemeente kan ook de vergunning intrekken bij overschrijding van het maximum of overgeslagen meldingen, en een last onder dwangsom opleggen.¹²

De toeristenbelasting in het kort

De Amsterdamse toeristenbelasting is 12,5% van de overnachtingsprijs zonder btw.⁹ Airbnb int die op zijn eigen boekingen, tegen 12,5% van de advertentieprijs inclusief eventuele schoonmaakkosten.¹⁰ Voor boekingen via andere kanalen ben je zelf verantwoordelijk. Wat je nog moet aangeven, lees je in toeristenbelasting in Amsterdam.

Wat dit betekent voor een co-host

Is het beheren van vakantieverhuur in Amsterdam realistisch? Als bedrijf nauwelijks. De verordening is gebouwd rond een bewoner die zijn of haar eigen woning een paar weken per jaar verhuurt.¹ Voor een co-host blijft er een smalle rol over:

• Wat je kunt doen. De advertentie, de berichten van gasten, het inchecken, de schoonmaak en de prijzen verzorgen voor de nachten dat de bewoner weg is.
• Wat je niet kunt overnemen. De vergunning blijft persoonsgebonden, en de melding moet gedaan worden door de ingeschreven bewoner, die haar ook annuleert met de eigen DigiD.¹⁴
• Jouw risico. De verboden zijn onpersoonlijk geformuleerd, zoals een verbod om een woning zonder haar nummer aan te bieden, en niet alleen tot de eigenaar gericht. Wij lezen dat zo dat ook een co-host die de advertentie publiceert een boete kan krijgen, dus vraag juridisch advies voordat je tekent.¹
• Het geld. Met 15 of 30 nachten per jaar is de commissie klein (zie het voorbeeld hieronder). Het werkt als extra dienst voor klanten die reizen, of naast woningen in andere steden.
• Langere verblijven zijn geen uitweg: short stay van een hele woning vraagt een vergunning die zelden wordt gegeven. Zie middellange verhuur.

De bedragen zijn een illustratie, geen voorspelling; gebruik de opbrengstcalculator voor je eigen cijfers.

Checklist voor een co-host voordat je tekent

1. Adres. In welke buurt ligt het volgens de kaart van de gemeente, 30 nachten of 15?²
2. Vergunning. Heeft de bewoner een geldige vergunning, en tot wanneer?³
3. Bewoning. Staat de bewoner op het adres ingeschreven en woont die er echt?¹
4. Resterende nachten. Hoeveel nachten heeft de bewoner dit jaar al gemeld?⁴
5. Meldingen. Wie herinnert de bewoner eraan om elk verblijf voor de aankomst te melden, en hoe controleer je dat het gebeurd is?⁴
6. Gasten. Staat de advertentie ingesteld op hoogstens vier gasten?¹
7. Gebouw en huurcontract. Gaan de verhuurder of de VvE akkoord?³
8. Belasting. Voor welke kanalen int Airbnb de toeristenbelasting niet?¹⁰
9. Op papier. Wie betaalt een boete, en kun je stoppen als de regels overtreden worden? Zie de beheerovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 2 november 2026.

1. Gemeente Amsterdam, “Huisvestingsverordening Amsterdam 2024”, Versie van kracht sinds 1 januari 2026, artikelen 3.7.2 tot 3.9.6 en boetetabellen 4 tot 6, Nederlandstalig
2. Gemeente Amsterdam, “Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam (Gemeenteblad 2026, 151001)”, Vastgesteld op 24 maart 2026, gepubliceerd op 31 maart 2026, van kracht sinds 1 april 2026, Nederlandstalig
3. City of Amsterdam, “Apply for a holiday rental permit”
4. City of Amsterdam, “Report or change a holiday rental”
5. Gemeente Amsterdam, “Regels vakantieverhuur deel Centrum en Pijp”, Nederlandstalig
6. City of Amsterdam, “Plan to reduce holiday rentals in Helmersbuurt”, Nieuwsbericht, 5 oktober 2026
7. Gemeente Amsterdam, “Inspraak aanpassingen Huisvestingsverordening 2027”, Inspraak gesloten op 26 juni 2026, Nederlandstalig
8. Gemeente Amsterdam, “Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam”, Van kracht sinds 1 januari 2026, Nederlandstalig
9. City of Amsterdam, “Tourist tax (toeristenbelasting)”
10. Airbnb Help Centre, “Occupancy tax collection and remittance by Airbnb in Netherlands”
11. Airbnb Help Centre, “Airbnb service fees”

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.