Airbnb-regels in Barcelona 2026: HUT-vergunning en 2028

Volgens de Airbnb-regels in Barcelona moet een appartement dat je in 2026 legaal via Airbnb wilt verhuren, een vergunde habitatge d’ús turístic (HUT, woning voor toeristisch gebruik) zijn, met een nummer in het Registre de Turisme de Catalunya dat in elke advertentie staat.⁴ De stad geeft geen nieuwe HUT-vergunningen meer, en de ongeveer 10.000 die er zijn, moeten in november 2028 verdwijnen, wanneer de overgangsperiode van vijf jaar uit het Catalaanse Decreet-wet 3/2023 afloopt.¹⁵ Het Grondwettelijk Hof bevestigde dat decreet in maart 2025.² Voor een nieuwe co-host betekent dat: Barcelona is een markt van bestaande vergunde woningen met een geplande einddatum, geen markt waarin je kunt groeien door nieuwe woningen toe te voegen.

De belangrijkste punten

Een toeristische woning in Barcelona is een hele woning die voor 31 dagen of minder wordt verhuurd, eigendom is van de vergunninghouder en geregistreerd is met een nummer dat in alle reclame moet staan.⁴
Decreet-wet 3/2023 vereist een stedenbouwkundige vergunning voor nieuwe toeristische woningen, en Barcelona zegt het plan dat er een mogelijk zou maken niet aan te nemen.¹⁵
Bestaande woningen hebben vijf jaar vanaf 9 november 2023 om een nieuwe vergunning te krijgen of te stoppen, met één mogelijke verlenging van hoogstens vijf jaar; het Grondwettelijk Hof verwierp het beroep tegen deze regeling.¹²
Sinds 1 april 2026 is de toeristenbelasting op een toeristische woning in Barcelona €4,50 plus een toeslag van de stad van €5,00 per persoon per nacht, voor hoogstens zeven nachten.⁸⁹
Zoek het adres op in het register van vergunde woningen van de stad voordat je een woning beheert; staat het er niet in, dan beschouwt de stad de woning als illegaal.⁷

In deze gids

Airbnb-regels in Barcelona: de lagen
Wat een toeristische woning in Catalonië is
Decreet-wet 3/2023: een vergunning die Barcelona niet geeft
De einddatum in 2028
Het nationale registratienummer
De vereniging van eigenaren
De toeristenbelasting
Wat dit betekent voor een nieuwe beheerder
De regels per niveau
Voordat je een woning in Barcelona beheert
Rekenvoorbeeld
Veelgestelde vragen
Bronnen

Airbnb-regels in Barcelona: de lagen

De EU legt via Verordening (EU) 2024/1028 gegevensregels op aan platforms, maar voert geen vergunning in; zie de Europese verordening voor kortverhuur 2024/1028. Spanje beheert het nationale gegevensloket voor platforms, en het nationale eenmalige registratienummer werd in mei 2026 door het Hooggerechtshof vernietigd.¹¹ Catalonië beslist wat een toeristische woning is, hoe ze geregistreerd wordt en, via Decreet-wet 3/2023, welke gemeenten er een stedenbouwkundige vergunning voor vereisen.¹⁴ Barcelona geeft de toestemming, plant waar toeristisch gebruik is toegestaan, controleert en beboet.³⁵ De vereniging van eigenaren van het gebouw werkt onder het Catalaanse Burgerlijk Wetboek.¹²

Wat een toeristische woning in Catalonië is

Een habitatge d’ús turístic is een hele woning die de eigenaar tegen betaling verhuurt voor periodes van 31 dagen of minder; verhuur per kamer mag niet. Volgens de Generalitat:⁴

De eigenaar heeft de toestemming. Beheer en marketing kunnen aan een derde worden overgedragen, die dan de telefoonlijn voor incidenten en de onderhoudsdienst verzorgt.
Capaciteit. Hoogstens 15 plaatsen, met een uitzondering voor sommige woningen die voor 26 augustus 2020 werden toegestaan, en nooit meer dan de cèdula d’habitabilitat (bewoonbaarheidsattest) toelaat.
Nummer zichtbaar. Het registratienummer staat in alle reclame en op een zichtbaar bord in de woning, met de maximale capaciteit en het telefoonnummer voor onderhoud.
Huisregels. Gasten krijgen de leefregels van het gebouw.

De pagina van de stad noemt het nummer de NIRTC, van het Registre de Turisme de Catalunya, en zegt dat gasten het bij de boeking moeten krijgen.⁷ Uitbaten zonder toestemming is een ernstige of zeer ernstige overtreding, met boetes van €3.001 tot €600.000, en eigenaren, uitbaters en medewerkers kunnen aansprakelijk worden gesteld.⁴ Barcelona zegt tussen 2016 en juni 2024 ongeveer 10.500 boetes en 9.700 stopbevelen te hebben opgelegd.⁵

Decreet-wet 3/2023: een vergunning die Barcelona niet geeft

Het Catalaanse Decreet-wet 3/2023 trad in werking op 9 november 2023. In de 262 gemeenten in de bijlage, waaronder Barcelona, heb je een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning nodig om een woning als toeristische woning te gebruiken. De vergunning geldt vijf jaar en is verlengbaar, en een gemeente mag er hoogstens 10 per 100 inwoners geven.¹ Volgens de Generalitat kunnen gemeenten deze vergunningen pas geven als hun stedenbouwkundig plan toeristisch gebruik naast woongebruik uitdrukkelijk toestaat.³

In Barcelona zit die deur dicht. De stad zei op 21 juni 2024 dat ze geen nieuw plan zal voorstellen dat toeristische woningen verenigbaar verklaart, en dat haar plan voor toeristische accommodatie (PEUAT) al nulgroei oplegt voor de hele stad.⁵ Haar toerismepagina zegt dat de PEUAT wordt herzien.⁶ We vonden geen goedgekeurde nieuwe PEUAT die van kracht is.

De einddatum in 2028

Volgens de tweede overgangsbepaling van het decreet moeten woningen die al waren toegestaan binnen vijf jaar na de inwerkingtreding de nieuwe vergunning krijgen, of stoppen.¹ Vijf jaar vanaf 9 november 2023 wijst naar november 2028; het decreet legt een termijn vast, geen dag, en we vonden geen officieel bericht dat de precieze dag noemt.

In juni 2024 telde de stad 10.101 toeristische woningen en zei ze dat Barcelona in november 2028 geen toeristische woningen meer zal hebben.⁵ Haar toerismepagina zegt dat de stad van plan is de 10.000 vergunningen die in 2028 aflopen niet te verlengen.⁶

De verlenging

Een eigenaar kan de stad om één verlenging van hoogstens vijf jaar extra vragen door aan te tonen dat de overgangsperiode het verlies van de vergunning niet goedmaakt. Die aanvraag doe je nadat vier jaar verstreken zijn en voordat de vijf jaar om zijn, dus vanaf november 2027.¹ Het decreet beschouwt de overgangsperiode als compensatie voor iedereen die erdoor getroffen wordt.¹ We vonden geen openbare criteria voor hoe Barcelona deze aanvragen zal beoordelen; NacióDigital meldde in 2024 dat eigenaren die onlangs verbeteringswerken hadden uitgevoerd een aanvraag konden indienen.¹⁵ Een woning waarvan de eigenaar een verlenging krijgt, kan na 2028 doorgaan; een woning zonder verlenging zou moeten stoppen.

Rechtbanken en politiek

Op 13 maart 2025 verwierp het Grondwettelijk Hof in arrest 64/2025 volledig een beroep van meer dan vijftig leden van de Partido Popular in het Spaanse Congres. Het vond de spoed gerechtvaardigd en wees het argument af dat de overgangsperiode een onteigening is: de vijf jaar en de mogelijke verlenging beschouwde het als een verzachting die de gevolgen voor de houders aanzienlijk vermindert. Twee rechters waren het niet eens over de spoed.² De burgemeester, Jaume Collboni, zei tegen Catalan News dat het veranderen van “the rules of the game” (de spelregels) “completely legal and constitutional” (volledig legaal en grondwettelijk) was.¹⁴

De strijd gaat door. idealista/news meldde in september 2026 dat Apartur, de vereniging van toeristische woningen, in december 2025 in beroep ging tegen een besluit van de stad dat toeristische woningen moet ontmoedigen, en stelt dat een ontwerp van een EU-verordening over betaalbare huisvesting het plan voor 2028 in twijfel trekt.¹⁶ Die EU-tekst is een voorstel, en we vonden geen uitspraak over het beroep. In mei 2027 zijn er gemeenteraadsverkiezingen, en NacióDigital merkte op dat een toekomstig stadsbestuur nog een plan kan aannemen dat toeristische woningen toestaat.¹⁵ Op 6 november 2026 vonden we zo’n wijziging niet, en de geconsolideerde tekst van het decreet in het BOE toont geen wijziging.¹

Het nationale registratienummer

Op 19 mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof de eenmalige registratieprocedure in Real Decreto 1312/2024 en verwierp het de rest van het beroep, dus het nationale gegevensloket voor platforms blijft bestaan.¹¹ De details staan in de gids over Marbella. In Barcelona is het nummer dat je toont het nummer uit het toerismeregister.⁴⁷ We vonden geen officiële richtlijn over welk nummer Airbnb nu in Catalonië vraagt, dus kijk wat het formulier van de advertentie vraagt.

De vereniging van eigenaren

Elders in Spanje heeft nieuwe toeristische verhuur in een appartementsgebouw sinds april 2025 de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging van eigenaren nodig. Hogan Lovells Cadwalader, een advocatenkantoor, merkt op dat deze hervorming niet geldt in Catalonië, dat het Catalaanse Burgerlijk Wetboek volgt.¹³ Dat wetboek heeft geen regel specifiek voor toeristische woningen die we konden vinden. Artikel 553-11 laat de statuten de activiteiten beperken die in de woningen zijn toegestaan, en een koper te goeder trouw is daar pas aan gebonden zodra ze geregistreerd zijn; artikel 553-26 vereist vier vijfde van de eigenaren, met vier vijfde van de aandelen, om de statuten te wijzigen.¹² Wij lezen dat zo: een gebouw beperkt toeristische woningen via zijn statuten, met die meerderheid; de Generalitat bevestigt dat geregistreerde statuten toeristisch gebruik kunnen beperken.⁴ Vraag een Catalaanse advocaat naar een specifiek gebouw.

De toeristenbelasting

De Catalaanse toeristenbelasting, de impost sobre les estades en establiments turístics, wordt door gasten betaald via de accommodatie, die ze op de factuur vermeldt. De houder van de accommodatie int ze en dient de aangifte in.⁹ Llei 2/2026 van 6 maart 2026 verhoogde de tarieven en wijzigde de toeslag van Barcelona met ingang van 1 april 2026.¹⁰

Toeristenbelasting op een toeristische woning in de stad Barcelona, per persoon per nacht, zoals vermeld door de Agència Tributària de Catalunya op 6 november 2026

Periode	Catalaans tarief	Toeslag Barcelona	Totaal
1 april 2026 tot 31 maart 2027	€4,50	€5,00	€9,50
1 april 2027 tot 31 maart 2028	Nog niet vermeld	€6,00	Nog niet bekend
1 april 2028 tot 31 maart 2029	Nog niet vermeld	€7,00	Nog niet bekend

Het tarief voor Barcelona is alleen vermeld tot 31 maart 2027, dus we hebben geen totalen voor latere jaren toegevoegd.⁸ De regels die tellen voor een beheerder:⁹

De belasting telt hoogstens zeven nachten per persoon in dezelfde accommodatie tijdens een doorlopend verblijf.
Gasten jonger dan 17 zijn vrijgesteld, net als sommige verblijven om gezondheidsredenen, verblijven die door openbare sociale programma’s worden betaald en overmacht.
De aangifte gebeurt twee keer per jaar: van 1 tot 20 oktober voor april tot september, en van 1 tot 20 april voor oktober tot maart, met de modellen 950, 940 of 920.

Wordt een boeking vooraf volledig betaald, dan geldt het tarief dat van kracht was toen de boeking werd gemaakt.⁸ Spreek in je contract af wie de aangiftes indient.

Wat dit betekent voor een nieuwe beheerder

Barcelona is geen markt waarin een nieuwe co-host nieuwe woningen binnenhaalt. Het is een vaste, krimpende groep van ongeveer 10.000 vergunde woningen waarvan de eigenaren misschien hulp willen voor de tijd die nog rest.⁵

Je klantenlijst is het register. De stad zegt dat een woning illegaal is als het adres niet in haar zoekfunctie verschijnt.⁷ Eigenaren van woningen zonder vergunning zullen je toch vragen ze te adverteren; beheer je er een, dan stel je jezelf bloot aan de boetes hierboven.⁴

Elk contract heeft een horizon. Zonder verlenging zou de woning in november 2028 moeten stoppen als toeristische woning.¹ Een contract dat je nu tekent, dekt ongeveer twee jaar. Houd daar rekening mee bij de prijs voor je opstarttijd, en spreek in je beheerovereenkomst af wat er gebeurt als de vergunning afloopt.

Bij de aanvraag voor verlenging kun je helpen. Een nette administratie van opbrengsten, kosten en investeringen maakt het dossier van de eigenaar vanaf november 2027 sterker, maar de stad beslist.¹

Verhuur van meer dan 31 dagen valt volgens onze lezing buiten de definitie van een toeristische woning, en dan gelden andere regels die deze gids niet behandelt.⁴ Catalonië heeft ook andere categorieën, zoals toeristische appartementen en gedeelde woningen (llar compartida), die anders geregeld zijn.⁹ Voor het model met langere verblijven, zie de gids over middellange verhuur, met Belgische en Nederlandse regels.

De regels per niveau

De belangrijkste regels voor een toeristische woning in Barcelona, per niveau, gecontroleerd op 6 november 2026

Vereiste	Niveau	Wat geldt	Bron
Definitie	Regionaal	Hele woning, 31 dagen of minder, geen kamers, hoogstens 15 plaatsen	⁴
Registratienummer	Regionaal	Nummer uit het toerismeregister in elke advertentie en in de woning	⁴⁷
Nieuwe toeristische woningen	Regionaal en gemeentelijk	Stedenbouwkundige vergunning nodig; Barcelona neemt het plan daarvoor niet aan	¹⁵
Bestaande toeristische woningen	Regionaal	Nieuwe vergunning binnen vijf jaar na 9 november 2023, of stoppen	¹
Verlenging	Beslissing van de gemeente	Eén, hoogstens vijf jaar, aan te vragen vanaf november 2027	¹
Gebouw	Catalaans Burgerlijk Wetboek	Statuten kunnen activiteiten beperken; wijzigen vraagt vier vijfde	¹²
Toeristenbelasting	Regionaal en gemeentelijk	€9,50 per persoon per nacht tot 31 maart 2027, hoogstens zeven nachten	⁸⁹

Voordat je een woning in Barcelona beheert

Register. Staat het adres in het register van de stad, met hetzelfde nummer als in de advertentie?⁷
Houder. Is je klant de eigenaar die op de toestemming staat?⁴
Einddatum. Vraagt de eigenaar een verlenging aan, en met welk bewijs?¹
Gebouw. Beperken de geregistreerde statuten toeristisch gebruik?¹²
Belasting en contract. Wie dient de aangifte van de toeristenbelasting in, wie betaalt een boete, en wat gebeurt er als de vergunning afloopt?⁹

Rekenvoorbeeld

Uitgewerkt voorbeeld: Een vergunde woning in de Eixample (illustratie)

Een co-host wordt in december 2026 gevraagd een vergunde toeristische woning met twee slaapkamers in de Eixample te beheren. Alle namen en cijfers zijn verzonnen.

Controles. Het adres staat in het register van de stad en de eigenaar is de houder. Er is geen aanvraag voor verlenging gepland, dus beide partijen verwachten dat de woning in november 2028 stopt, over ongeveer 23 maanden.

Toeristenbelasting op één verblijf. Twee volwassenen en twee kinderen van 10 en 14 boeken negen nachten in januari 2027. De kinderen zijn vrijgesteld en alleen zeven nachten tellen mee, dus de belasting is 2 × 7 × €9,50 = €133.

Het contract. Stel €3.000 logiesopbrengst per maand na platformkosten en een commissie van 20%: €600 per maand, of ongeveer €13.800 over 23 maanden, vóór de eigen kosten van de co-host.

Een illustratie van de controles en de berekening, geen voorspelling en geen juridisch advies voor een echte woning.

Let op: Controleer dit eerst

Het plan voor 2028, de regels voor verlenging en de toeristenbelasting kunnen allemaal veranderen. Open de pagina’s van de stad en van de Agència Tributària opnieuw voor elk nieuw contract.

Veelgestelde vragen

Kan ik in 2026 een nieuwe vergunning voor een toeristische woning in Barcelona krijgen?

Niet dat we konden vinden. Volgens het Catalaanse Decreet-wet 3/2023 heeft een nieuwe toeristische woning in Barcelona een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning nodig, en die vergunning vereist een plan dat toeristisch gebruik uitdrukkelijk toestaat.¹³ In juni 2024 zei het stadsbestuur dat het geen nieuw plan zal voorstellen dat dat doet, en zijn plan voor toeristische accommodatie legde al nulgroei op voor de hele stad.⁵

Maakt Barcelona in november 2028 echt een einde aan alle toeristische woningen?

Dat is het aangekondigde plan van de stad. Decreet-wet 3/2023 geeft bestaande toeristische woningen vijf jaar vanaf 9 november 2023 om een nieuwe vergunning te krijgen of te stoppen, en het stadsbestuur zei in juni 2024 dat Barcelona in november 2028 geen toeristische woningen meer zal hebben.¹⁵ Eigenaren kunnen het stadsbestuur om één verlenging van hoogstens vijf jaar vragen als ze kunnen aantonen dat de overgangsperiode hun verlies niet compenseert, dus sommige woningen kunnen na die datum doorgaan.¹

Heeft een rechter het plan van Barcelona tegengehouden?

Geen uitspraak die we vonden, heeft het tegengehouden. Op 13 maart 2025 verwierp het Grondwettelijk Hof volledig een beroep van meer dan vijftig leden van de Partido Popular tegen Decreet-wet 3/2023, met twee afwijkende rechters.² Apartur, de vereniging van toeristische woningen, vecht een verwant besluit van de stad aan voor de rechter en stelt dat het plan in strijd is met het EU-recht, maar we vonden daarover geen uitspraak.¹⁶

Hoeveel toeristenbelasting betaal je voor een Airbnb-appartement in Barcelona?

Voor verblijven van 1 april 2026 tot 31 maart 2027 vermeldt de Agència Tributària de Catalunya €4,50 per persoon per nacht voor een toeristische woning in Barcelona, plus de toeslag van de stad van €5,00, dus €9,50 in totaal.⁸ De belasting geldt voor hoogstens zeven nachten per persoon bij een doorlopend verblijf, en gasten jonger dan 17 zijn vrijgesteld.⁹

Mag ik een kamer in mijn appartement in Barcelona aan toeristen verhuren?

Niet als toeristische woning. De Generalitat omschrijft een toeristische woning als een hele woning die voor 31 dagen of minder wordt verhuurd, en verhuur per kamer is niet toegestaan.⁴ Catalonië heeft wel een aparte categorie voor gedeelde woningen, de llar compartida, maar we vonden geen manier om korte toeristische kamerverhuur in Barcelona te laten vergunnen, dus vraag het aan de stad voordat je er een advertentie voor plaatst.⁹

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 6 november 2026.

Boletín Oficial del Estado, “Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico”, Spaanse versie van het Catalaanse decreet-wet, eerst gepubliceerd in DOGC nr. 9036, 8 november 2023; Spaanstalig
Boletín Oficial del Estado, “Pleno. Sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 798-2024”, Arrest van het Grondwettelijk Hof, BOE nr. 88, 11 april 2025, Spaanstalig
Generalitat de Catalunya, Canal Empresa, “Nova regulació dels habitatges d'ús turístic a 262 municipis catalans”, Pagina van 9 november 2023, Catalaanstalig
Generalitat de Catalunya, Departament d’Empresa i Treball, “Habitatges d'ús turístic: preguntes més freqüents”, Catalaanstalig
Ajuntament de Barcelona, “Barcelona impulsa mesures estructurals per fer front a l'emergència habitacional i augmentar l'oferta d'habitatge”, Persbericht van de stad, 21 juni 2024, Catalaanstalig
Ajuntament de Barcelona, “Application of Decree Law 3/2023 to tourist-use flats (HUTs)”, Toerismepagina van de stad, zonder datum
Ajuntament de Barcelona, “Holiday lets”, Pagina van de stad met de zoekfunctie voor vergunde adressen, zonder datum
Agència Tributària de Catalunya, “Quota tributària, tarifes i recàrrecs municipals”, Tarieven van de toeristenbelasting en gemeentelijke toeslagen, Catalaanstalig
Agència Tributària de Catalunya, “Impost sobre les estades en establiments turístics”, Catalaanstalig
Agència Tributària de Catalunya, “Impost sobre les estades en establiments turístics: increment de tarifes, modificació del recàrrec de l'Ajuntament de Barcelona i creació d'un recàrrec per a la resta de municipis”, Nieuwsbericht, 10 maart 2026, Catalaanstalig
Boletín Oficial del Estado, “Sentencia de 19 de mayo de 2026, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso contra el Real Decreto 1312/2024”, BOE nr. 139, 8 juni 2026, Spaanstalig
Boletín Oficial del Estado, “Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (texto consolidado)”, Artikelen 553-11 en 553-26, Spaanstalig
Hogan Lovells Cadwalader, “Implicaciones de la Ley Orgánica 1/2025 en las viviendas de uso turístico sujetas a régimen de propiedad horizontal”, Advocatenkantoor, 9 mei 2025, Spaanstalig
Catalan News, “Barcelona mayor welcomes Constitutional Court ruling on tourist apartment restrictions”, Persbureau, 14 maart 2025
NacióDigital, “Certeses i incògnites del tancament de tots els pisos turístics de Barcelona”, Krant, 30 juni 2024, Catalaanstalig
idealista/news, “Apartur afirma que la norma europea "cuestiona" eliminar pisos turísticos en Barcelona en 2028”, Vastgoednieuws, van Europa Press, 8 september 2026, Spaanstalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.

Airbnb-regels in Barcelona (2026): vergunningen voor toeristische woningen, de einddatum in 2028 en de toeristenbelasting