Bezettingsgraad, ADR en RevPAR voor Airbnb: wat de cijfers betekenen en wat als goed telt

De bezettingsgraad is het aantal geboekte nachten gedeeld door het aantal boekbare nachten. ADR, average daily rate of gemiddelde prijs per nacht, is omzet gedeeld door geboekte nachten. RevPAR, revenue per available night of omzet per beschikbare nacht, is omzet gedeeld door beschikbare nachten, wat hetzelfde is als ADR maal bezettingsgraad.¹ Een goed cijfer is een cijfer dat beter is dan vergelijkbare advertenties in de buurt in dezelfde maanden, niet een landelijk gemiddelde. De bezettingsgraad alleen is de zwakste van de drie, en onder een maximum aantal nachten, zoals de 30 of 15 nachten per jaar in Amsterdam, zegt hij nauwelijks nog iets.⁹

In deze gids

1. De drie formules, precies
2. Waarom de bezettingsgraad op zich misleidt
3. Wat als goed telt
4. Uitgewerkt voorbeeld
5. De cijfers rapporteren aan een eigenaar
6. Veelgestelde vragen
7. Bronnen

De drie formules, precies

De definities zijn eenvoudig. De discussie begint bij wat er in de teller en de noemer van elke breuk komt, dus spreek dat met de eigenaar af voor het eerste rapport.

Beschikbare nachten en geblokkeerde nachten

De Insights-pagina van Airbnb beschrijft de gemiddelde bezetting als “the number of nights booked divided by total nights available to be booked”, het aantal geboekte nachten gedeeld door het totale aantal boekbare nachten.¹ Op dezelfde pagina tellen geblokkeerde nachten, handmatig of standaard geblokkeerd, als niet-geboekte nachten. Ze staan dus naast de bezettingsgraad, niet in het geboekte totaal.¹

PriceLabs, een leverancier van prijstools, beschrijft de twee manieren waarop mensen tellen: over alle kalendernachten, inclusief nachten die geblokkeerd zijn voor eigen gebruik of onderhoud, of over de nachten die beschikbaar zijn voor gasten, wat “excludes owner blocks and maintenance days entirely” (blokkades van de eigenaar en onderhoudsdagen helemaal weglaat).⁴ AirDNA telt alleen actieve nachten van een advertentie: een nacht die niet geblokkeerd is en ofwel geboekt ofwel beschikbaar is. Een advertentie die een hele maand geblokkeerd is, telt die maand niet als actief.²

Voor een rapport aan de eigenaar is de versie over de nachten beschikbaar voor gasten het eerlijkst voor jou: een nacht die de eigenaar voor familie hield, kun je niet verkopen. Toon ook de kalenderversie als de eigenaar de woning vergelijkt met langetermijnverhuur, want een huurder betaalt voor elke nacht. Het uitgewerkte voorbeeld toont beide.

ADR met of zonder schoonmaakkosten

Airbnb berekent de gemiddelde prijs per nacht als “total nightly revenue divided by the number of booked listing nights”, de totale omzet uit nachten gedeeld door het aantal geboekte nachten.¹ De ADR van AirDNA bevat de schoonmaakkosten die de host instelt en laat de servicekosten van Airbnb weg. Het eigen voorbeeld van AirDNA is 5 nachten van $250 met $200 schoonmaakkosten, wat een ADR van $290 geeft.³

Beide zijn prima; ze door elkaar gebruiken niet. In deze gids en in de rekenmodule voor inkomsten betekent ADR de prijs per nacht zonder schoonmaakkosten, en de schoonmaak is een aparte regel. Zo blijven de kosten van extra wissels zichtbaar. Noem je een cijfer uit een datatool, zet er dan in dezelfde zin “inclusief schoonmaak” of “exclusief schoonmaak” bij.

Zeg ook of de ADR voor of na de platformkosten is. Onder de vergoeding die bij Airbnb alleen de host betaalt, verschillen de prijs die een gast betaalt en wat jij ontvangt. Noem de ADR dus op basis van de prijs in de advertentie en verwerk de kosten in de kostenopbouw.

Waarom de bezettingsgraad op zich misleidt

Eigenaren houden van de bezettingsgraad omdat die makkelijk voor te stellen is: een volle kalender voelt als succes. Het is ook de maatstaf die je het makkelijkst koopt met een lagere prijs.

• Een hoge bezettingsgraad kan betekenen dat de prijs te laag is. Een woning die weken vooruit volgeboekt is, laat vaak geld liggen, zoals de gids over dynamische prijzen laat zien met twee maanden van hetzelfde appartement.
• Elke geboekte nacht heeft een kost. Meer en kortere verblijven betekenen meer schoonmaak, meer linnengoed en meer slijtage. De bezettingsgraad laat dat niet zien; ADR min schoonmaakkosten per nacht wel.
• De noemer verschuift. Een eigenaar die augustus voor familie blokkeert, verhoogt de bezettingsgraad over beschikbare nachten terwijl de woning minder verdient.
• Hij verbergt de prijs. Twee woningen op 80% kunnen heel verschillende bedragen verdienen.

RevPAR lost het meeste hiervan op, omdat een te goedkoop verkochte nacht en een lege nacht het cijfer allebei omlaag halen. Over kosten zegt het nog steeds niets, dus lees het naast het aantal wissels per maand.

Wat als goed telt

De vraag naar een maatstaf, eerlijk beantwoord

PriceLabs noemt 65% of hoger “generally solid” (over het algemeen degelijk) als ruwe maatstaf, schrijft dat populaire toeristische bestemmingen in het hoogseizoen vaak boven 70% uitkomen, en dat rustigere markten of het laagseizoen meestal op 50–60% uitkomen.⁴ Het raadt ook aan te vergelijken met vergelijkbare lokale advertenties in plaats van met landelijke gemiddelden.⁴ Zie die cijfers als een vuistregel van een leverancier, niet als een maatstaf voor de Benelux.

Op 31 oktober 2026 vonden we geen betrouwbare, openbare maatstaf voor de bezettingsgraad of ADR in Belgische of Nederlandse steden. De bronnen die er zijn, beantwoorden elk een andere vraag:

Eurostat is wel nuttig als context: gasten brachten in 2025 951,6 miljoen nachten door in online geboekte kortverblijfaccommodatie in de EU, 11,4% meer dan in 2024.⁶ Dat vertelt een eigenaar dat de vraag in Europa groeit. Het vertelt niet of 62% goed is voor een appartement met twee slaapkamers in Gent.

Bouw je eigen maatstaf met vergelijkbare advertenties

Past geen enkel gepubliceerd cijfer, maak er dan zelf een. Het kost een uur, en het is de enige maatstaf die een eigenaar kan controleren.

1. Kies 8–12 vergelijkbare advertenties. Dezelfde buurt, hetzelfde aantal slaapkamers en gasten, een vergelijkbare standaard en vergelijkbare reviews: de advertenties die een gast tegen deze zou afwegen.
2. Gebruik voor allemaal één bron. Eén datatool of je eigen controles van de kalender, nooit een mix, zodat de definities overeenkomen.
3. Noteer elke advertentie per maand. Bezettingsgraad, ADR en RevPAR, met de definities van de bron bovenaan.
4. Neem het midden, niet de beste. De mediaan van de groep is “normaal”; het bovenste derde is “sterk”.
5. Plaats je woning. Boven de mediaan op RevPAR is goed, wat de bezettingsgraad ook is. Boven op bezettingsgraad en onder op RevPAR betekent meestal dat de prijs te laag is.
6. Zet er een datum op. Markten veranderen; maak de groep elk kwartaal opnieuw, of wanneer de regels veranderen.

Dezelfde vergelijkbare advertenties vormen de basis van een prognose voor een nieuwe eigenaar, dus het werk loont twee keer.

Seizoenen en de regel van dezelfde maand

Een stadsappartement in de Benelux verkoopt februari niet zoals mei. Seizoensgebondenheid betekent dat één bezettingsgraad voor het hele jaar maanden verbergt die heel verschillend zijn. Twee regels houden rapporten eerlijk:

• Vergelijk gelijk met gelijk. Deze oktober met vorige oktober, of met vergelijkbare advertenties in oktober.
• Rapporteer RevPAR per maand. Een rustige maand met een hogere ADR en een lagere bezettingsgraad kan het juiste resultaat zijn. De vorm van het jaar zegt meer dan het gemiddelde.

De maandelijkse reeks van Eurostat per land toont het seizoenspatroon van nachten via platforms. Dat helpt als een eigenaar vraagt of een trage maand aan de woning of aan de markt ligt.⁶

Een maximum aantal nachten verandert wat goed is

In Amsterdam is vakantieverhuur beperkt tot 30 nachten per jaar, en sinds 1 april 2026 tot 15 nachten per jaar in acht buurten: Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp.⁹ Onder zo’n maximum aantal nachten kan de bezettingsgraad over het kalenderjaar nooit boven ongeveer 8% (30 van de 365 nachten) of ongeveer 4% (15 van de 365) uitkomen. Over de prestaties zegt dat niets.

Rapporteer onder een maximum daarom twee andere dingen: hoeveel van de toegestane nachten verkocht zijn, en de ADR van die nachten. Omdat het aantal nachten vastligt, stijgt de omzet alleen met de prijs, en zo wordt het werk het prijzen van de beste data. Controleer voor elk adres de actuele regels in Airbnb-regels in België en Nederland voordat je een doel stelt.

Uitgewerkt voorbeeld

Wil je zien wat er voor de eigenaar van het eerste appartement overblijft na de vergoeding van Airbnb, de btw daarop, de schoonmaak en de commissie, open dan de rekenmodule voor inkomsten met deze waarden. De rekenmodule telt de bezettingsgraad over 365 nachten, dus vul het kalendercijfer in, 61,4%, niet 70%. De regel RevPAR deelt de verblijfsomzet door het aantal nachten dat de woning verhuurd mag worden.

De cijfers rapporteren aan een eigenaar

Een rapport voor de eigenaar dat deze maatstaven goed gebruikt, is kort en herhaalt elke maand dezelfde definities.

• Zet de definities één keer bovenaan. “Bezettingsgraad over nachten beschikbaar voor gasten. ADR exclusief schoonmaak, op de prijs in de advertentie voor platformkosten.”
• Toon de nachten die de eigenaar blokkeerde als een aparte regel, zodat een zwakke maand door gebruik door familie niet als slechte prestatie gelezen wordt.¹
• Begin met RevPAR, dan ADR en bezettingsgraad, voor deze maand, dezelfde maand vorig jaar en de vergelijkbare advertenties.
• Voeg het aantal wissels en de gemiddelde verblijfsduur toe, zodat de eigenaar ziet wat extra bezetting kost.
• Rapporteer de omzet in dezelfde termen als de overeenkomst. Is de commissie berekend op de verblijfsomzet, rapporteer dan dat cijfer; hoe de basis wordt bepaald, staat in de gids over co-hostvergoedingen.

Vraagt de eigenaar “is dat goed?”, dan is het antwoord de tabel met vergelijkbare advertenties, niet een percentage uit een artikel. Wil je de cijfers veranderen in plaats van ze te rapporteren, lees dan dynamische prijzen voor Airbnb.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle bronnen gecontroleerd op 31 oktober 2026.

1. Airbnb Help Centre, “How do I read my performance data for occupancy and rates?”
2. AirDNA Help Center, “How does AirDNA calculate occupancy rate?”, Leverancier van marktgegevens, bijgewerkt op 20 augustus 2026
3. AirDNA Help Center, “How does AirDNA calculate Average Daily Rate (ADR)?”, Leverancier van marktgegevens, bijgewerkt op 22 mei 2026
4. PriceLabs, “How to calculate occupancy rate?”, Blog van een leverancier van prijstools, bijgewerkt op 27 september 2026
5. PriceLabs, “Market Dashboards”, Leverancier van prijstools en gegevens, productpagina
6. Eurostat, “Tourism nights booked via platforms hit nearly 1 billion”, Persbericht, 1 april 2026; datasets tour_ce_omr en tour_ce_omn12
7. Inside Airbnb, “Data assumptions”, Onafhankelijk dataproject
8. Inside Airbnb, “Get the data”, Momentopnamen voor Amsterdam, Antwerpen, Brussel en Gent van september 2026
9. Gemeente Amsterdam, “Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam (Gemeenteblad 2026, 151001)”, Van kracht sinds 1 april 2026, Nederlandstalig

We controleren elk cijfer aan de hand van de bronnen hierboven. Is iets verouderd? Mail naar systemen@hostproacademy.com met de titel van de gids.